深圳星河集团龙岗项目营销定位报告（81页）.pdf.pdf

星河龙岗项目营销定位报告
深圳中原事业一部
前言
星河龙岗项目截止到09年5月份,已经进入项目整体
报批阶段。按照工程部转发的项目计划,预计该项目的
第一批产品推出时间预计最快在10年9月左右。
在项目规划既定的情况下,营销工作越早开展,对
项目越有利。
本报告秉着营销前置的思路,重点解决项目核心形象,
合理铺排推售时间以及项目整体运营方向。
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项目主要节点
工
报建出图期主力工期
程
营
销营销定位期营销落实期营销推广期主力销售期
2011
整体营销方案定重要合作公司确营销中心开放; 配合销售制定活
稿。明确开盘节定。主要为设计落实蓄客、洗客动,根据销售一
点、明确工程方公司,广告公司方案、价格制定、线反应,调整营
面可以提前完成建立营销团队等; 营销目标和制定销策略。整合各
的工程点、对于确定样板房、会具体销售执行策方资源,促成销
项目的总体推售所、展示区设计略。售。
有指导方向; 等。
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本报告思考提纲:我们是谁?
,大型住宅+商业+学校的综合体社区,
低密度高档豪宅的定位,在龙岗中心城区域,将如何成功运作?
面积户型户数合计面积比
平层小
89 三房二卫 480 42720
户
130 三房二卫 124 16120
%
高平层拼 146 三房二卫 124 18104
层合 162 四房三卫 124 20088
176 四房三卫 120 21120
复式不
205 — 29 5945
拼合
12409
高层合计 1001
7
%
多洋房 203~258 — 140 31105
层 TH 277~303 — 49 14355
多层合计 189 45460
4 16955
合计 1190 %
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本报告思考提纲:
我们将面临什么样的环境市场及竞争
我们具有什么样的价值和优势价值理解
我们如何做到竞争区隔形象及定位
我们的目标?将怎么去实现? 推售策略
我们实现目标投入是多少运营安排
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目录
1 市场及竞争
2 项目营销
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第一部分龙岗中心城发展概况
市场及竞争龙岗中心城房地产市场分析
龙岗中心城重点竞争项目分析
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龙岗中心城发展概况:
交通网络逐步覆盖,为龙岗中心城提速
地铁三号线:规划中的深圳地铁3号线
一期工程起于红岭站,终点至龙岗双龙
站,,计划2010年10月1
日前建成通车。
本项目
水官高速改造:为迎大运会,水官高速将由目前的6车道增为
10车道,“扩建后的水官高速将建成全国第一条10车道高速
公路”; 整个投资达3亿多元,预计2011年改造完成。
深惠路改造:深惠路定位将“媲美”深
南大道, ,拓宽后的
深惠路宽度将从目前的33米扩大到70米。
预计将于在2011年全面完成。
深惠路改造及地铁3号线的开通,将大大改善深惠路沿线的形象和交通,
有利于吸引更多的外来客户。大大缩短本项目与关内的空间与心理距离。
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龙岗中心城发展概况:
基建逐步落实,龙岗中心城配套趋于完善
规划利好:一个新的城市中心与城际中心呼之欲出。
龙岗中心城的功能定位:深圳市次中心,龙岗区行政、文化、商业中心,东
部发展轴的综合服务中心,强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能,
构建集约化的生态城区。
市政配套完善:龙岗区中心城“十一五”计划
逐步完善市政配套,2011年中心城将建设与国际化城
市相匹配的功能先进、配套齐全、标准较高的文化设
施体系。包括医疗、教育、公园、文化、高交会等。
热点利好:大运会为龙城带来腾飞契机
2011年世界大学生运动会在中心城举办,大运会为龙
岗的发展提供了一个巨大机会——城市规划和建设将
向特区内看齐甚至超越特区,城市交通形成轨道、市
政路、高速路立体路网,产业结构实现以服务业为主
导的高端化。
随着基建及市政配套的逐步完善,本项目将在2010年-2011年会迎来
区域经济发展的高峰,产生巨大的经济辐射力和吸引力;
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龙岗中心城发展概况:
奥体新城板块将成为2011年区域焦点
科技——高交会馆休闲——体育公园人才创业——留学生创业园
为中外企业和科研教育机构参与国际包括全国第一座公众高尔夫球场、是深圳市政府为吸引海外留学生创
经济技术交流与合作,开拓国际市场国际标准的自行车赛馆、