土地增值税清算审核-精.ppt

土地增值税清算审核
清算概念
1
清算前准备
2
清算审核
3
第一部分土地增值税清算审核
成本方面
一、土地增值税清算概念
1、清算名词
2、清算的法律依据
3、清算条件的确定
4、清算单位的确定
5、清算方式
一、土地增值税清算概念
1、清算名词
指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
2、清算的法律依据
细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
一、土地增值税清算概念
财税[2006]21号
各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。
一、土地增值税清算概念
新国八条
调整完善相关税收政策,加强税收征管
加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
一、土地增值税清算概念
值得商榷的法律责任问题
细则第十五条第二款纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
规程第三十二条  土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。
一、土地增值税清算概念
3、土地增值税清算条件的确认
根据《土地增值税清算管理规程》的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种:
《规程》第九条纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
一、土地增值税清算概念
土地增值税清算条件的确认
第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
一、土地增值税清算概念