合同登记备案.docx

合同登记备案合同备案和预告登记的区别两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度,而预告登记是不动产登记制度,因此两者的法律效力不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”,预告登记是种特殊的不动产物权登记,其所登记的不是已经完成的不动产物权登记,即不是现实的物权变动,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。就预购商品房的预告登记而言,就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后,预告登记具有准物权登记的效力,其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意,处分该不动产的,就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后,该登记备案就没有准物权的效力,所以预购人想要更好的将来实现物权,就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的,这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的,不具有强制性,只有双方达成合意才能可以申请登记,也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同,而预告登记有预购商品房预告登记,预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前,而预告登记在后,商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的,要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。两者的登记机关不同,预告登记就是房屋的登记机构,而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。篇一:预售商品房合同备案的作用及法律效力预售商品房合同备案的作用及法律效力 XX-08-2711:01搜房网综合整理[摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房预售合同?商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案的作用在于: 1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。 2、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。 3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。 4、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同登记备案的性质及效力目前,我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权,例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在,物权变动是将来发生的行为,故所登记的权利仍是一种请求权(债权),登记的内容是将来请求发生物权变动。房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权,经过登记后便获得了对抗第三人的效力,如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人,该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押,该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质,是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定,预售合同未经登记备案的,该预售合同无效。这种规定与《合同法》关于合同效力的有关规定相抵触,同时也不利于保护买受人的合法权益,故