解决两个问题作为走量产品,还是标杆产品?装修风格保持统一,还是提供多种风格供客户选择?前期沟通回顾确定两栋公寓全部带精装修,其余产品一律毛坯交房。公寓基本指标J1栋(住宅性质)总建面:15000平米套数:336套户均面积:45平米—52平米J2栋(商务公寓性质)总建面:6000平米套数:168户均面积:42平米参考:%,%通胀问题愈发严重,年初至今两次加息,通胀仍未得到有效控制通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务十二五3600万套,2011年1000万套,李克强亲自督导各地强制执行,地方政府与中央政府签下“军令状”公共租赁房占据未来保障房主流位置,发挥保障功能截至1季度末,全国608个城市出台房价控制目标多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准此后,国务院督察组到各地督察调控落实情况上海、重庆试点房产税两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几调控力度持续加强,政策不确定因素多“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策,其中户籍限购2套,非户籍限购1套目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则持续多常时间?开发商纷纷转现楼销售抑制政策,保证产品实现高价J1栋为住宅指标,受政策影响风险较大;J2栋为商务公寓,政策风险较小。星河使命政策趋严VS品牌提升需要保证热销,树立市场口碑,赢得市场的认可,达到速度与口碑的双赢第一次精装修的尝试,既是挑战自我,完成星河品牌的提升,又是为星河后续精装修产品线奠定基础。关于产品档次的思考J1栋(走量产品):J1为住宅指标,无论现售或预售,都有一定的政策风险;面积较大,户数较多,对舒适度有一定的影响;首次尝试精装修,需重点保证产品的销量和市场的口碑。J1—走量产品15000平米336套建议J1可作为走量产品,保证快销,迅速建立市场影响力J2—标杆产品6000平米168套关于产品档次的思考J2栋(标杆产品):J2栋为商务公寓,短期内暂无政策风险的可能性;户数相对适中,可尝试附加高价值的精装修,建立市场口碑;建议J2作为标杆产品,提升项目整体形象,提高企业精装修品质的知名度。项目售价(元/㎡)精装修标价(元/㎡)比例(装修价/售价)大中华IFC50000600012%岸芷汀兰45000500011%香山里一期38000500013%中信红树湾果岭公寓25000300012%御河堤30000实际:2000对外:%京基凤凰印象25000对外:2500-300014%东方银座公馆32000对外300010%%中信湾上六座17000实际:1000对外:%侨城馨苑29000实际:800-1000对外:%%市场精装修项目档次对本项目的参考高档装修:5000~6000元/㎡中档装修:2500~3000元/㎡市场主流精装修项目分为三档:①高档装修:5000-6000元/㎡②中档装修:2500-3000元/㎡③经济型装修:低于2000元/㎡单一项目内一般采用统一标准进行装修(除东方银座公馆提供可选套餐)。低档装修:2000元/㎡以下具体案例见附件本项目精装修档次建议:J1栋——成本控制在1500-2000元/平米建议J1栋可参考目前市场中高端项目,如东方银座公馆、中信果岭公寓、御河堤、京基凤凰印象的精装修,实际成本可控制在1500-2000元/平米,对外报价可达3000-4000元/平米。建议J2栋可参考市场较高端项目,如大中华IFC、岸芷汀兰、香山里一期的精装修,实际成本可控制在2000-3000元/平米,对外报价可达5000-6000元/平米,如稍微提高使用品牌的档次,对外报价可再提升。建议:J2栋——成本控制在2000-3000元/平米
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