服务优势沟通回顾6月18日与贵司进行了初步沟通=〉信息获知[策略层面]利润速度大于回款速度[指标层面],已有规划初稿[限制层面]7090政策松动,原方案需要优化调整[开发层面]中间地块动迁较快,最迟年底开工=〉贵司关注[市场层面]市场情况分析与判断[定位层面]项目定位以及规划方案调整[策略方面]兼顾商业利润、整体品质与容积率市场篇产品篇营销篇商业专题研究报告框架一、市场篇土地价值分析沪南公路繁荣路小上海旅游文化城万达广场本案康沈公路和黄地块[特性一]周浦“无冕地王”,再中心“超级支点”=〉排他性:要素独占万达广场鼎定周浦后,住宅开发却向南突围,中心势弱。本案政、商、学、住,城市要素汇聚,承载周浦再中心化的“超级支点”=〉唯一性:中心轴上只此一地康沈路,周浦的中心轴。本案众商环绕,是中心路段上目前唯一的商、住地块,寄托着周浦人浓厚的地缘情结站位优势削弱市场抗性,力求产品利润最大化[特性二]非大盘,自身价值素质决胜市场18万左右的建面,相比南部动则30万的趋势不符体量小,不具备大盘靠调整产品获得多次成长,因此,小盘决胜于前期定位体量小,不能充分借势城市,因此,小盘更多的靠自身价值素质决胜市场价值一把到位,创造绝无仅有的独占价值,打价值闪击战[特性三]高容积率,考验物业组合最佳比例利润贡献度商业别墅高层容积率贡献度高层商业别墅Maxmin关键是找到利润最大化的物业类型组合
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