沈阳碧桂园银河城案例分析.pptx

09年-10年沈阳碧桂园银河城2008年底产品面世,面积段为61-234㎡清水房源,截止到2009年底,销售均价2750元/㎡,2010年销售均价上涨为3950元/㎡,全年销售不足6亿元。2010年前碧桂园银河城主要营销手段为报广、短信、周边少量围挡包装,推广手段较为保守。与沈阳恒大绿洲销售差距较大,沈阳绿洲项目09-11年连续保持10-13亿年销售额。2011年碧桂园开始调整产品,降低容积率,产品调整为60-118㎡板式南北通透小高层产品。12年-13年2012年碧桂园开始强势发力,全面整改营销环境和配套,实施全面推广覆盖和拓客模式,扩张销售团队,挖掘各个项目顶尖销售人才。而沈阳绿洲因为工程断货,2012年下半年仅有大面积河景产品可售,当年销量为8亿。而碧桂园连续推出60-118㎡优势产品近40栋,完成当年销售23亿,成为沈阳年度单盘销冠,2013年进一步加强销售团队配置和营销推广力度,加大人员大范围招聘和全覆盖推广,截止截至8月中旬已销售29亿元!热销原因综述:一、产品提升………………………………………………P5二、营销推广全面覆盖……………………………………P7三、销售团队加强…………………………………………P23四、现场环境整改…………………………………………P26五、配套提升………………………………………………P45一、产品提升银河城通过减小容积率,扩大项目小高层楼栋比例,丰富产品类型,将房源划分精装修及清水产品,并在持续推出60-110㎡南北通透小高层、高层产品的同时,推出6层板式洋房锦园组团,洋房面积控制在120㎡以内,整体产品符合市场刚需和初次改善型需求。供货上,沈阳绿洲2013年至今住宅推货量较少,而碧桂园2013年平均每月加推两次房源近数栋新品。59㎡92㎡120㎡89㎡二、营销推广全面覆盖在营销推广上,采用全渠道不计成本的全面覆盖模式2012年营销推广费用为6000万元,2013年营销推广费用高达8000万元。采用压迫式手段,项目方圆3公里内,楼体亮化、路旗、公交车站亭、区域导示牌、大型广告牌、围挡均发布推广信息。繁华街区墙体广告牌、LED屏宣传全市覆盖,报广、短信、广播、网络常规媒体每周持续发布。地铁广告、电影片头广告、商场杂志全方位推广。平面广告——每周2版报广强势宣传,不断刺激市场客户购房欲望,已低价格、低首付、新品不断上市作为首要宣传主题。户外广告——全市五区户外广告覆盖,有效扩大产品宣传面。网络广告——各大地产网站全覆盖,长期垄断各大网站主页黄金位置。