烂尾楼项目尽职调查.doc

前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。在烂尾楼处置过程中,第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一般而言,对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置,在主动型处置的情形,可以通过原开发商配合进行调查;而在被动型处置的情形,则可能需要取得司法机关的配合以查询项目的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型为主的北京烂尾楼处置项目,为大家分享烂尾楼处置过程中的律师尽职调查的工作笔记。一、烂尾楼项目尽职调查的要点在烂尾楼项目尽职调查工作中,除一般尽职调查内容外,需要着重关注项目以下方面的情况:1、项目本身情况①项目前期进展情况,以及项目证照办理情况。包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售(预售)许可证等。是否已完成竣工验收,取得大产权证。②项目土地是否存在有效的土地出让合同,出让金及滞纳金(如存在)是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。③项目前期是否已被分割处置,如存在部分已被处置的情况,需厘清是否存在公摊部分或公共区域(如车库、会所等),是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。④项目已被抵押的情况,抵押权人及标的金额情况。⑤项目已被法院查封的情况,包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。⑥项目债权人详细情况,包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。⑦项目房屋销售或预售情况,包括:项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况;已预售房屋现处于何种状态,例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果?哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果?哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同,是否已办理预售登记注销手续?2、项目原开发商情况①项目原开发商主体资格,是否有效存续。需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照是否齐全有效。实践中可能会存在超出经营范围、经营期限以及未按期缴纳税费等情况。②项目原开发商对外债务状况。③项目原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。二、尽职调查过程中的信息获取途径尽职调查过程中,我们通常会关注项目的预售、抵押、查封等基本情况。如何找到准确的信息获取渠道,对于尽调工作的效率有着至关重要的影响。除向原开发商要求出具相关证明文件,查验相关证照原件以及对项目进行实地勘察以外,还需至政府主管部门进行查询。1、房屋预售情况调查北京市建委会给房地产开发商发放网签钥匙盘,通过钥匙盘可以直接登录建委网站查询该企业某一项目预售、销售登记的情况以及注销登记的情况。但对于未办理网签,未进行预售登记的房屋销售情况,则需要根据预售合同与开发商进行核实。2、对房屋和土地使用权已存在的抵押、查封情况进行调查①房屋的抵押及查封信息需至各区的房屋登记管理部门查询。一般情况下,需要项目开发商公司员工携带介绍信(或授权委托书)及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明至窗口查询。在此以朝阳房管登记中心为例,如需查询房屋查封的相关信息,需向房管部门工作人员提供查询的具体房号,按房管部门工作规定一次至多只能查询10套房屋的抵押查封情况。通常情况下,工作人员只会对查询结果进行口头告知,而不能提供任何书面文件。②房屋对应土地使用权抵押及查封信息需至国土资源局各区分局档案室查询。项目开发商公司员工