土地预评估报告.doc

河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地使用权抵押价值咨询意见编号:XXXX号河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地使用权抵押价值咨询意见承德市鑫都房地产开发有限公司:受贵方委托,我公司对位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地,即住宅剩余土地使用年限为63年,商业剩余土地使用年限为33年规划容积率≤、住宅用途国有建设用地使用权(以下简称估价对象),进行了实地查勘,并进行了调查,收集了相关资料,根据估价对象现状,结合市场状况进行了初步分析与测算,对估价对象价值提出下列咨询意见,供贵方参考。一、初评价值根据房地产评估的基本原则和惯例,不同的评估目的会有不同的评估价值,房地产抵押价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根据估价对象现状及影响价值因素,经综合分析测算,估价对象在满足假设前提和限制条件下,在估价时点2013年8月15日的初评价值为:1、市场价值估价结果市场价值估价结果总价为人民币55270万元。2、估价人员所知悉的法定优先受偿款根据产权方提供的《国有土地使用证》资料显示,估价对象未设定抵押权、典权等他项权利。截至估价时点,估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。3、抵押价值估价结果抵押价值总价为人民币55270万元(大写:人民币伍亿伍仟贰佰柒拾万元整),约折合地面单价为4103元/平方米。二、估价对象概况1、权益状况估价对象为位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地,即住宅剩余土地使用年限为63年,商业剩余土地使用年限为33年规划容积率≤、住宅途出让国有建设用地使用权,根据产权方提供的有关资料如下:土地权属《国有土地使用权出让合同》编号:【GF-2000-2601】受让人:承德市鑫都房地产开发有限公司座落:双桥区石洞子沟南沟宗地编号:【2006】12号宗地总面积::商业、住宅用地使用权出让年期:住宅用地七十年、商业用地四十年使用权出让金总额:15500000元《国有土地使用证》编号:【承市国用(2007)第003号】土地使用权人:承德市鑫都房地产开发有限公司座落:双桥区石洞子沟南沟地号:11/1/47地类(用途):商业、住宅使用权类型:出让使用权面积(独用)::2046年8月13日、2076年8月13日注:本证所登记的土地使用年限:商业为40年、住宅为70年(2)规划条件《承德市石洞子沟南沟地块规划条件》编号:【2012】64号规划用地位置和范围:承德石洞子沟南沟地块位于牛圈子沟镇石洞沟村,项目东起石洞子沟南沟置换地块,南至石洞子沟与元雹线连接线隧道,西、北两侧至现状山体规划总用地面积:148679平方米(约223亩)其中:代征道路、绿地及旱河面积约13010平方米建筑用地面积134769平方米规划用地性质:居住用地、兼容商业金融业用地容积率:≤:住宅建筑面积控制比例约88%,公建建筑面积比例约12%建筑密度≤20%绿地率:≥30%(3)估价人员知悉的法定优先受偿款根据产权方提供的《国有土地使用证》资料显示,估价对象未设定抵押权、典权等他项权利。截至估价时点,估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。(4)权益确定估价人员认为在估价时点,承德市鑫都房地产开发有限公司合法拥有估价对象的国有建设用地使用权。权属状况明晰,可以确定估价对象是合法使用的,可以转让并可抵押的房地产。根据《物权法》的规定,债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物,建设用地使用权,正在建造的建筑物等抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的,抵押行为无效,由此造成经济损失的,由责任方承担或赔偿。2、建筑技术经济指标与估价范围根据承德市鑫都房地产开发有限公司提供的《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《承德市石洞子沟南沟地块规划条件》等资料显示,估价对象的建筑技术经济指标如下:国有建设用地使用权面积::≤:住宅建筑面积控制比例约88%,公建建筑面积比例约12%。建筑密度:≤20%绿地率:≥30%本次估价范围为位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地,即住宅剩余土地使用年限为63年,商业剩余土地使用年限为33年规划容积率≤、住宅用途国有建设用地使用权。3、区位与环境区位状况包括估价对象所处的位置(坐落)、交通、居住社区成熟度及配套设施等。(1)坐落:估价对象位