房地产企业预收款税金核算的处理.docx

房地产企业预收款税金核算的处理房地产开发企业由于开发产品的周期长、金额大,通常采用预收商品房款项方式(包括预收定金)从事项目的开发与经营。对于房地产开发企业采取预收方式销售开发产品的款项,税法规定应在收到预收款当天缴纳营业税。同时,根据“国税发[2003]83号”文件第二条规定:应将当期取得的预售收入按不低于15%的预计利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时进行结算调整。该规定有利于税收收入的均衡及时入库,但一定程度上也增加了会计核算的难度根据房地产开发企业收入会计确认的原则,确认经营收入必须同时具备以下基本条件:第一,开发产品的产权已经转移,并将开发的房地产项目交付给购买人;第二,价款已经收到或者已取得收取价款的权利。否则,预收款项只能作为“预收账款”核算。由于税法与会计制度对预收款项存在上述收入确认时间与纳税义务时间的差异,使得房地产企业在收取预收款项但不确认经营收入的情况下,产生了营业税、所得税的纳税义务,这样的税收费用能否在计算当期损益时作为扣除项目,直接影响到房地产企业盈亏信息披露的真实性与准确性。根据会计核算的配比原则,同一会计期间内的各项收入和与之相关的成本费用,应当在该会计期间配比。而在实际工作中,各房地产企业对不具备收入确认条件的预收款项已经缴纳的税收费用,在会计核算方法上存在着较多的处理差异,从而使得该类企业损益信息存在较大的不可比性。如何规范房地产企业预收款项已纳税款的账务处理,是一项值得探讨的问题,一、目前预收款项税收核算的常用方法剖析1、将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的税收费用作为一项待摊销费用,在当期资产负债表中列示,待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”、“所得税”项目。其账务处理如下:(1)收到预收款项时,借记“银行存款”,贷记“预收账款”。(2)按税法规定发生纳税义务时,计提的营业税款,借记“长期待摊费用”,贷记“应交税金——应交营业税”、“其他应交款”;计提的所得税,借记“长期待摊费用”,贷记“应交税金——应交所得税”。(3)预收款项确认为收入时,借记“预收账款”,贷记“经营收入”。同时,对已缴纳的营业税,借记“主营业务税金及附加”,贷记“长期待摊费用”;对已缴纳的所得税,借记“所得税”,贷记“长期待摊费用”。采用这种核算方法,各期损益表中体现了配比原则;资产负债表中也反映了已预缴的待摊税费,但这种做法与现行会计制度相违背。现行会计制度中规定:“长期待摊费用”核算企业已经支出,但摊销期限在1年以上的各项费用,应在费用项目的受益期内平均摊销;如果“长期待摊费用”不能使以后会计期间受益,则应将尚未摊销的该项目摊余价值全部转为当期损益。并明确指出:企业已缴纳的税金及无法与未来收益相配比的其他各项支出,不能在本科目核算。可见,此方法虽然考虑了配比原则,但与其他核算要求相矛盾,处理欠妥。2、将当期预收款项已缴纳的税收费用计入开发成本和所得税费用,若预收款项期末不确认收入,则不予结转至本年利润,而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。其账务处理如下:(1)收到预收款项时,借记“银行存款”,贷记“预收账款”,(2)计提营业税