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阴
从二手房转让业务入手谈完善我国营业税政策
周震宇
首都经济贸易大学北京 100026
渊冤
【摘要】本文以二手房的营业税征税为背景,分析了我国现行营业税政策存在的问题,并对如何进一步完善营业税政
策提出了建议。
【关键词】营业税收入效应替代效应税收中性原则
营业税是以经营单位所取得的营业额为课税对象而征收可以看出,大陆与台湾地区关于个人买卖二手房的营业
的一种税。我国现行营业税是以在境内提供应税劳务、转让无税计税原理完全不同,同时大陆地区关于二手房买卖的营业
形资产或销售不动产所取得的营业额为征税对象而征收的一税税收优惠政策发生了改变,即从时间上加大了对于二手房
种税。营业税的特点之一是低税率、广税基,全环节全额征税, 买卖的营业税优惠,目的在于刺激经济危机中萎靡的楼市交
这种全环节全额重复征税的特点大大加重了纳税人的负担, 易,但是其关于二手房转让的营业税征税原理并没有变化,也
在一定程度上也阻碍了社会经济的发展。虽然为了解决营业就是说营业税重复征税、税负不公的问题并没有得到解决。
税重复征税的问题国家也出台了一些差额征税的办法,但是二、普通二手房转让中所需缴纳的营业税
由于营业税在设计时是按照全环节全额征税的原则设计的, 假定开发商将一套市值 100 万元的商品房卖给了甲,甲
已经出台的差额征税政策还不能完全解决部分行业税负过重自住了一段时间之后又以 120 万元转手给乙,之后乙又以
的问题。 150 万元转让给丙,丙又以 130 万元转让给丁,最后丁以 150
一、我国大陆和台湾地区二手房转让营业税相关政策万元转让给戊。假定所有转让环节均不符合个人将购买超过
1援大陆地区关于个人二手房转让原营业税政策。自 2009 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税的政策(因
年 1 月 1 日至 12 月 31 日,个人将购买不足 2 年的非普通住房为该政策只是一种税收优惠政策,本例的目的是考察一套商
对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过 2 年(含 2 年) 品房究竟负担了多少营业税)。
的非普通住房或者不足 2 年的普通住房对外销售的,按照其开发商负担的营业税为:100伊5%=5(万元)。
销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将甲负担的营业税为:120伊5%=6(万元)。
购买超过 2 年(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。乙负担的营业税为:( 150-120)伊5%=(万元)。
2援大陆地区关于个人二手房转让现行营业税政策。个人丙负担的营业税为:0 万元。
转让住房的营业税新政策从 2010 年 1 月 1 日起开始实施,将丁负担的营业税为:150伊5%=(万元)。
免征期限由 2 年恢复到 5 年,其他住房消费政策继续实施。具可见一套最高市值 150 万元的商品房,从出厂环节到最
体政策为:自 2010 年 1 月 1 日起,个人将购买不足 5 年的非终消费者戊总共经历了 5 次转让,营业税共计 20 万元。其中,
普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过 5 年开发商负担 5 万元(有些开发商还能通过一些不合理的合同条
(含