房地产策划 济南中央商务区策划方案.doc

一、项目用地简介:1、地理位置中央商务区位于阳光舜城的主入口处,南接已经建成的中城(100万平米),北临建设中的济南高档别墅居住区(东方美郡),东依郁郁青青的西姑山脉,是中城、北城的天然分水岭,同时也是两城的重要衔接过渡区域。2、,其用地主要为坡地,坡势西低东高,,地块南部地表为土质,北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被茂盛,林相丰富,视野开阔,是绝佳的风景区域。3、交通状况该区域交通便利,临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛(正对历阳大街,西为旅游路,南临舜世路)。至经十路仅4公里,至南二环路仅3公里,到泉城广场也不足6公里。4、项目规划概况根据1999年的中规院规划,,;;。,%;;%。原建筑层高以四层为主,局部为三层和两层,其功能定位为美食城和休闲绿化广场。(161米等高线以下区域),土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑()和一组团小高层建筑()的规划状况,,公建配套为40000平米,住宅为40000平米。二、项目定位:1、功能定位概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区,借商务概念营造气氛,提升高档公寓的价位和市场竞争力功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主,以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能,建筑多为1~~2层,部分为半地下,局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。(建筑形式同商业街有本质的区别)整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目(写字楼11万;数码中心2万;酒店1万;住宅30万)备注:建筑综合体是一个多功能复合空间,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间,城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中,并互相依存、互相促进,形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。建筑综合体带有地标性建筑的特征,以上的定位基于以下原因:21组团的特殊地理位置和便利交通条件决定了其强大的区域辐射力,同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种(城市配套功能)的缺乏,使入住业主的需求表现的更为迫切。因此,该区域应该增加适当体量的酒店娱乐、写字(商务)办公等功能建筑,一方面作为舜城配套满足入住业主的娱乐办公需求,另一方面吸引济南市高智高知企业迁入,提升舜城的档次并促进酒店娱乐的经营。2、产品定位:(1)建筑综合体(40000万平方米)●商务写字楼(面积约为20000平米)建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内,建筑采用框架结构,各房间面积可较灵活的分割组合,同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动,营造“花园式办公”概念,为从事脑力劳动的小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所,成就南部高档商务办公区域概念。主力面积为150-240平米,适合10-16人的小型团队,约为120套左右。●商务配套(面积约为10000平米)建议该品种安置在1~~2层群楼内,设置主题酒店,商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所,满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的,具体功能示意如下:1、休闲:包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等2、社交和商务:商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等3、服务:包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等●酒店式公寓(面积约为10000平米)面积为40-80平米的现代小户型设计,生活配套完备、简单、实用、新潮,并且增加交际空间,户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等类型,约计160套。其物业管理模式为酒店式管理模式。为外地驻济和当地小白领人士提供面积适中、功能齐全且升值潜力较大的居住模式。备注:该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点,其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了具有一定规模的商务办公区,在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。也加剧了商务市场的竞争力度。总体而言,一组团综合楼的实施对中央商务区具有较大的借鉴作用。(2)公寓住宅(40000平方米)●高级公寓(面积约为40000平米)高级公寓采用六层带电梯的设计方案,大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗