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袁剑:房地产套牢中国?
2005年3月16日,中国央行在其官方网站上发布公告,宣布取消住房贷款优惠利率,并提高个人住房贷款最低首付款比例,由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本上都是技术性语言,但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展,中国人民银行决定……”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之兆。人们意识到,中央政府对房地产行业的忧虑已经升级,后面可能还会有一系列更加强硬的调控措施出台。第二天,沪、深股市的房地产指数全面暴跌。
果不其然,18天之后的4月3日,官方新华社发表题为《加强宏观调控稳定住房价格》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是:“为强化地方各级人民政府的责任,对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。”有人考证,这是建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何,在我们的记忆中,这篇文章口吻之严厉,大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。
事实上,新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后,一场蓄势已久,不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施,而其最重要的着力点却依然是:地方政府必须对此负责。
至此,在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。
一、房地产政治
1,如履薄冰的赢家
提要:地方政府是这个游戏中的净收益者,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。
与公众普遍的印象不同,在中国房地产复杂的博弈格局中,真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商,也不是那些吵吵嚷嚷的消费者,更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者,而是中央政府和地方政府。
准确地说,中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头,可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年,受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速,中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策,中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》;次年二月,中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》,并明确指出,推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时,中央政府将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。格外具有戏剧性的是,房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首,曾经是朱鎔基内阁的心腹大患,并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信,所有经历过那一次地产崩溃的人,都会对朱鎔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而,仅仅事隔5年之后,房地产竟然变成了政府冀望甚深的一剂重振经济的药方,不免让人陡生今夕何夕之慨。
在1998年,中央政府将房地产作为提振经济的手段,可能是看中了房地产业出色的产业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消,但左支右绌之际,也是没有办法的无奈之举。后来的事实证明,房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是,房地产诱发经济过热,制造麻烦的能力也同样出色。
1998年的冬天,一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友,凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我,房地产可能要转势了。随后,他毅然重新南下,开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来,这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折,也是中国最近一次房地产狂飚的一个标志性的起点。
特别值得注意的是,1999年3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中国股市的“5·19”行情在时间上相当吻合。这足以见得,本轮地产牛市与“5·19”人造牛市一样,是某种政治和政策的产物。最起码,它们有着同样的政治和政策背景。然而,无论就时间之长、涉及资金之巨,能量之恢弘,短命的“5·19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于:他们有完全不同的“庄家”。如果说,中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话,那么,房地产中的坐庄者则是散布在全国各地,大大小的地方政府。
1990年代中期之后,朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果,地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权,在1990年代初期的经济过热中,险些酿成了一场致命的金融危机。如此,地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。