雅居乐重庆雅居乐国际花园营销策略报告1982010.ppt

[雅居乐国际花园]
营销策略报告
思源经纪·重庆
目录
CONTENTS
Part three 目标/任务推导
Interpretation of goals and tasks
Part two 项目本体解读
Own interpretation
Part four 项目竞品分析
The act or process of locating.
Part five 核心营销策略
difficult and doubtful points.
Part eight 思源优势
The superiority of syswin
Part seven 营销执行方案
Implementation of the program
Part one 营销环境研判
Marketing environment judged
营销环境研判
宏观环境及趋势
美国经济:fed经济复苏步伐将较为缓慢,失业率仍将维持在高位,%,处于复苏通道中;
欧洲经济:政府高债务率及体制缺陷,5月pmi与消费者信心指数双下降,但希腊债务不会阻止欧洲复苏;
亚洲经济:强大有力的内需支撑将继续引领世界经济复苏,%;
措施扶持与政策退出互现,加息措施成为经济恢复后阶段特征,经济是否面临“二次探底”还尚未可知?
投资:预计2010年社会总投资超过28万亿元,区域经济平衡及产业结构优化成为下一阶段政府政策导向;
出口:前5个月,,比去年同期增长44%。,%;,%;,%;
消费:5月份社会消费品零售总额为12455亿元,%,;
通货膨胀成经济危机后遗症,人民币汇率升值面临国际压力,国际贸易保护主义升级,经济外部压力明显
土地政策:增加普通及经济住宅土地比例,限制土地拍卖规模,提高土地交易门槛、央企退地及招拍挂;
供应结构:增加住宅供应总量,提高保障性住宅比例,严控别墅及大户型,打击擅自改变土地用途行为;
按揭政策:严格二套房,既认房又认贷,提高首付成本及利率成本,限制家庭购买套数,限制外地购房;
税收政策:提高土地增值税比例,对高房价征收消费税,取消二手房交易契税优惠政策,强化土地闲置费
控制高房价区域价格上涨速度,改变经济增长结构,弱化房地产泡沫风险,维护国计民生及社会稳定
国际国内经济环境不稳定前提下,本轮措施还为临时性手段;
重庆发展空间总体上机遇大于挑战,房价及需求有向上空间;
两江新区挂牌,“城市向北”进一步深入民心,成为主行动力。
在国内外经济尚未企稳的前期下,国家为控制房价过快上涨采取一些临时性紧缩政策;重庆作为直辖市之一,城乡统筹综合实验基地,随着第三个副省级新区“两江新区”挂牌,重庆基础设施建设将不断完善,优惠政策将吸引大量外来高新企业,房地产需求量将增加;
重庆房价下跌区间受成本支撑,随着城市价值提升,整体上还处于上升通道,受政策调控下跌几率不大
本次调研为新浪乐居发起关于国务院调控房价出重拳对重庆楼市影响的楼市调查,网上参与人数500余人
您认为3套房房贷的停发能否有效遏制重庆市房价过快增长?
近期政策出台是否影响你的购房计划?
政府是否可能再出调控重拳?
您认为国家出台新政会产生如何效果?
营销环境研判
新政后客户购房网络调查
新政扭转了价格上涨惯性思维,投资客群受其制约成交量急刹车;
消费者对价格下跌产生逆向思维,刚性需求客户产生了观望心理;
控制房价过快上涨成为考核硬指标,力度将决定房地产调控深度。
营销环境研判
重庆房地产市场近况
近10周主城区商品房成交量走势单位:万平方米
近10周主城区商品房成交套数走势单位:套
近10周主城区商品房成交价走势单位:建面元/平方米
:表示重庆春交会成交周数据
春交会:高价高量,契税减免不足虽抵消上涨空间,说明购房力及意愿强烈
新政后成交量:新政后成交量环比下滑三分一,但整体上呈止跌回维稳态势
新政后成交价格:新政后从个盘价格来看,下跌意向不明显,上涨压力明显
新政后客户心理:持币待购态度明显,对价格上涨预期降低,观望情绪严重
二套房三套房执行各银行执行标准上有不同,还有漏洞可利用;
新政提高二套房及以上购买成本及持有成本,投机性购房减少;
相对一线高房价,重庆房价下跌机会不大成为民间业内认同点。
营销环境研判
最近新开盘项目分析
新政前后主城区普通高层楼盘开盘成交走势
新政前后主城区别墅楼盘开盘成交走势
新政前后主城区洋房楼盘开盘成交走势
高层数据总结(一):
1、江湾城逆政策提价