吴江汾湖开发区项目市场研判报告-38ppt.ppt

上海中杰吴江汾湖开发区项目市场研判报告第一部分项目背景理解城市背景--地理位置汾湖经济开发区东临上海,是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区,在上海半小时经济圈内,直接接受上海经济发展的辐射。从开发区通过高速公路到上海市中心仅需30分钟,到杭州60分钟,至苏州只要20分钟,周边沿江高速公路、沪宁高速、沪杭高速公路将开发区与上海、苏州、杭州、无锡等长三角中心城市融为一体。处于上海半小时经济圈内,无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显;产业发展规划根据规划,汾湖经济开发区区第三产业的发展将突出四个重点:第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是发展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设,全区城市化进程进一步加快,这为包括房产在内的第三产业发展,提供了更大的空间。汾湖人口目前,汾湖镇常住人口约20万左右,其中户籍人口约15万人,登记在册外来人口约5万人。近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势,但是从结构上看,户籍常住人口基本呈现下降状况,直至2003年才开始有增长趋势;而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长,人口的增加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势,考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升,各种生产要素将在这里进一步集中,第二产业的持续发展以及古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求,汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长,根据《吴江市东部次区域战略规划》,汾湖镇规划确定镇域总人口远期末(2020年)。区位背景分析利好:汾湖位于长三角经济区的中心区域,受上海经济中心辐射效应较强;苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断发展的经济,尤其是私营经济的迅猛发展,给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性汾湖拥有众多的民营资本,并且保持一定的增长态势,也为区域内的房产发展奠定了一定的基础;利空:汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚度不够;城市拥有一定的中高端客源基础,但缺乏吸引的火爆点,区域难支撑高档产品。对于大型企业而言,汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差距,也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。产业结构年份企业数注册资本2007年150572922006年12663198注册资本1000万元以上有23家企业,其中以纺织和机械设备类企业最多;吴江拥有众多的民营资本,并且保持一定的增长态势,也为区域内的房产发展奠定了一定的基础;但对于大型企业而言,吴江与昆山等城镇仍然存在一定的差距,也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。区位价值松陵镇同里镇芦墟镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域,因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域;无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。区域环境区域内道路建设基本完善,车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观,生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主,公寓开发程度不高,居住氛围比较缺乏。配套设施的严重缺乏,是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。现存问题项目现阶段区域价值偏低,在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势,对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域;并且短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作;未来前景:随着汾湖镇整体规划的实施,项目配套匮乏的局面将得以根本改变,项目生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是,项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。