综合体、孵化器.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse肁Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse袈膃Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse袄袀羈薇城市综合体的特征薄莂薅1、高可达性:位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。蕿肇袀高密度,集约性:高楼林立的景象,城市的标志;人口密度大,昼夜人口、工作日与周末人口,功能不同而形成互补。羅肄膁整体统一性:建筑风格统一,各个单体建筑相互配合、影响和联系;建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。莈肇莅功能复合性:可实现自身完整的工作、生活配套运营体系,各功能之间联系紧密,互为补充,缺一不可。莆蒂螃土地使用均衡性:注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源,避免土地过分集中于某一特定功能。莁膇芀空间连续性:鉴于都市综合体各功能的相互联系,其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性:其设计通常采用整体设计,内部建筑物风格统一;建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系,形成互补、流动、连续的空间体系。蒃膄蚇内外部联系完整性:内部拥有复杂、完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使各功能建筑体有机结合;对外界的交通依赖较强,其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。膀芇蒆巨大的社会效应/升值潜力:因所处的城市位置和庞大的规模,注定其必将成为城市的名片,产生巨大的社会效应;同时作为地产物业的HOPSCA,随着城市的不断发展,其物业自身也具有升值潜力。袄蚁袂2、:芅莃莇1、住宅、公寓:普通住宅、商住楼、普通公寓、酒店式公寓。羁蒇蒇2、办公:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。蚅袁膄3、酒店:商务酒店、经济型酒店、会议/会展酒店、旅游度假酒店。螀薇莃4、商业零售及服务:城市购物中心、区域购物中心、邻里购物中心、能量中心、生活方式购物中心。肆薃肈3、:芅螀莆1、符合城市整体发展要求,符合政府控规要求。罿肄蚅2、具有鲜明特色,体现项目地段价值。肄螀芁3、符合市场要求,实现整体开发与经营目标。:螂袀蒈1、城市和区域市场。螀芄螃2、城市化发展。袅羀蚁3、经济和人口状况。羇羆荿4、城市和区域地理环境。薄肀膅5、历史、文化、民俗、民情。莈螈膅6、政府规划及功能定位。、均衡发展的模式膂艿芆2、以办公业为核心的发展模式。膀袈芄3、以酒店业为核心的发展模式。膅荿葿4、以零售业为核心的发展模式。。、城市商业特点及需求,商业人流主导方向及构成等;这个城市缺什么?我葿芇螅们能带给城市什么?蒄羃蚂解读项目周围市政及交通情况,是否有城市地铁、轻轨经过等;袀蚅芀基地内有没有保留建筑,如何将保留建筑融合到规划之中;芃肃膆4、项目可利用资源,如:河流,公园等;羇莇袃5、项目规划条件:退让、容积率、限高等;肂肂肂6、项目区域规划与城市总体规划等。。蝿薇芅商业功能的规模。袄节蒁商务、办公功能的规模。膀肅薇酒店功能的规模。、分区原则为按照商业的临街价值次序布局:莂蒂羀商业价值最高的留给商业物业;其次考虑写字楼的位置;第三考虑酒店;最后再考虑公寓。螇膄芇蒄薂肇2、分区原则的依据:膈羆蒂1、动线的操作难度不同。膃蚂莀2、收益要求不同。。羀肆袄城市综合体交通系统设计的核心。羅螁蝿城市综合体交通系统的特点:(1)开放的交通组织;(2)立体化的交通系统;肇螈螈4、城市综合体的停车系统。:薃羁蒃(1)开放式的城市空间:城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置,这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。衿羈蒈(2)街坊式的街区布局:为了适应现代城市开发的需要,现代综合体通常以“街区”的开发模式,通过将片区划分为若干街区单元,进行组团式的开发,获得整体