一线城市公租房运营及融资模式分析.pdf

摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》(编写中)一线城市公租房运营及融资模式分析文/投行业务部张添丁陈洁滢(实习生)一、我国公租房的历史与现状经过多年的探索与努力,我国逐渐形成了由商品房和保障性住房组成的住房体系。保障性住房作为社会保障中的一环,一般由政府主导建设并提供政策优惠或货币补贴,具体形式包括廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚改安置房等(不同城市分类略有差异)。其中,公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。本文根据政策法规和相关案例、数据讨论分析公租房的运营模式和融资模式。(一)公共租赁住房大规模建设始于2010年,目前已成为我国保障性住房体系的重要主体1998年,随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台,政府停止福利分房,保障性住房制度的发展拉开帷幕,多层次的城镇住房供应体系开始建立和完善。2007年,住建部出台《廉租住房保障办法》,对廉租房建设、实物配租、货币补贴、税费减免等方面提出了优惠政策。2009年国家政府工作报告中首次明确提出要“大力发展公共租赁住房”之后,2010年6月国务院颁布《关于加快公共租赁住房的指导意见》,强调要加大对公租房建设企业的金融支持,鼓励金融机构发放公租房中长期贷款,并探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。各级地方政府,深圳()北京()、上海()、广州()也先后出台地方性管理办法或实施意见,明确规定公租房的准入条件及配租管理办法,开始进入公租房大规模建设阶段。从2014年起,公租房和廉租房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房,成为我国住房保障体系的主体之一。(二)一线城市公租房筹建存量约55万套,预计2020年达到78万套,占城镇住房总量的2%,其中北京20万套,上海16万套,,深圳12万套,%。十三五期间,各城市将继续加大公租房建设力度,,其中深圳未来将重点布局人才安居住房,预计到2020年将新筹建人才安居住房30万套,若其中30%用于租赁,将新增政策性租赁住房9万套,增加近一倍。(三)2017政策浪潮下租赁住房成为焦点,公租房发展实现“规模与权益齐飞”2017年7月以来,从中央到地方,租赁住房在政策的持续发酵下实现了跨越式发展,公共租赁住房也迎来新的发展机遇。住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出新建租赁住房将优先面向公租房保障对象和新市民供应,并由住房租赁企业进行标准化的运营管理。北京市作为全国首个出台细则贯彻落实“租购同权”的城市:本市户籍的承租人租住公租房可落户,符合条件的京籍无房家庭可在租房所在区接受义务教育。8月28日,中央发文提出将在13个城市开展利用集体建设租赁住房试点,公租房的建设范围由国有用地扩大到集体建设用地,有望降低租赁住房建设成本,进一步提升租赁住房规模。无论是土地、房源规模的有效保障,还是承租人新的权益赋予,都将维护和推动公租房保障体系的运营管理走向规模化、标准化、人性化。二、公租房运营模式由于公共