保利佛山张槎项目前期定位策划报告.pdf

佛山保利张槎项目
定位策划报告
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世联对于项目的目标理解:
保证回本的基础上,项目的口碑建立和进一
步的高价突破
上升目标(优化)
保利禅城第一
枪,口碑建立
地价2500元/平, 基础目标(必须实现)
7000元/回本销售
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报告核心内容
第一部分:项目面临的问题
——界定问题
第二部分:目标及达成目标的举措
——全面突破解决方案
第三部分:规划实现及分期开发
——建筑实践
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项目面临的问题1:佛山向东|向南大趋势明确,张
槎片区边缘化明显
由广州、佛山两市共同出资建设,,预
计2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗,预
计2012年全线贯通。
东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米,,属于商
业、办公和居住混合用地,兼具交通设施用地性质。其中交通枢
纽中心7万平方米,交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、往广州
的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体,畅达珠三角及港
澳地区。预计在2010年6月投入使用。桂城东-千灯湖
张槎
广佛同城规划利好
东平新城
World东平新城未来佛山 union CBD
项目面临的问题2:乱|低端|缺乏城市感的区域印
象深入人心,市场认可度低
区域现状:
客户声音:
“张槎空气不好,就是一个大工地,人有多又乱,治安不好。”
“现在都往南往东走,北面整体都已经被边缘化了,再说张槎片区形象比较低端,杂居的多,整体感
觉比较乱。”
“不想回张槎,虽然我在张槎长大,但是真的不喜欢那个地方,我们这一辈的有能力的都想往外走。”
“张槎的交通不行,开车到张槎心情都会不一样,断头路多,地图上看起来很方便的地方因为路还没
有完全修通就要兜好大的圈。”
“张槎环境不是一般的差,在张槎住了两年,印象就是乱与差。”
“比较少去那边,路过过,不像个城市”
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项目面临的问题3:
项目外在界面混杂,整体建筑环境纯粹性不足
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项目面临的问题4:
20余万,规模有限,难以借助规模更改区域印象
B
A
C
项目经济技术指标:
总占地:
净用地:(A+B:,C:
)
容积率:A+B≤;C ≤5,
总建面≤
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Luxurious house
关于开发方向的思考
保本销售 A
保本销售=6000-7000元/平的销售
 B
实现价值一级跳
Q1:张槎现状能否支撑6000-7000的价格, 价值二极跳 C
或是片区已经沦为更低的价格洼地?
两个思考维度:


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Luxurious house
房地产发展初级,以自建房为主,05年
关于开发方向的思考
起商品房市场处于供应空白
保本销售 A
价值一级跳 B
价值二级跳 C
农民公寓
张槎自建房可分为两类:
供
——以单体建筑为主,无秩序,居住舒适度较差,无产权,不
可买卖。
——村政府的农民福利分房。类小区,有规划,有物业管理,整体
应
观感较好。无产权,仅供张槎村民使用,不可买卖。
现状:区域内商品房发展初级,80-120平主流居家户型
为主,整体素质偏低
楼盘代表:东海湾花园(2005) 楼盘代表:德兴花园
楼盘代表:荟丽家园(2002) 楼盘代表:丽日家园(2005)
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