2009东田星桥项目可行性研究报告.doc

东田星桥项目 可行性研究报告                    杭州东田房地产开发有限公司 二零零九年十月 目录第一章项目决策背景1.    内部因素2.    .  区域市场成长状况2.  杭州市场土地及区域市场供应产品特征3.  星桥市场对比4.  区域目标市场客层研究和市场定位第四章规划设计要点1.  规划设计思路2.  规划设计的可行性分析第五章投资收益分析1.  项目内容2.  项目总投资测算3.  .  项目优势2.  项目劣势3.  结论及建议   第一章项目决策背景 ,先后开发了青城嘉园、翠谷苑、小城之春、东城丽景、东田玉城等项目。其中青城嘉园、翠谷苑位于杭州市径山镇,小城之春位于杭州余杭镇,东城丽景位于杭州乔司镇,玉城位于杭州良渚镇。公司的主要项目都集中在城市的西北部。从杭州市的总体规划与发展方向来看,公司所集中开发的多数区域与房产板块已经成为房地产开发的成熟区域。从整个杭州市场来看,市中心区域房价已经非常高,并且区域住宅土地供应量非常稀缺。城西作为杭州最先发展起来的市场,目前房产价格已经非常高。滨江经过前几年的集中开发以后,房产市场进入价格与供求相对平衡的时期。城东九堡乔司在经过前几年爆发式增长的情况下,目前市场已经冲高进入成熟发展期。因此,纵观杭州目前主流住宅板块,只有杭州东北区域房地产开发仍然处于起步阶段。虽然该区域部分地段有厂矿企业聚集,城中村较多,但是,2009年6月随着城北新城田园丁桥综合体、钱江经济开发区等城北重要规划项目通过审批,城市东北区域的房产高速发展已经吹响了号角。因此,星桥区域作为杭州城市东北(田园丁桥综合体)与副城临平(钱江经济开发区)之间的重要中心区域,未来发展潜力巨大。星桥与半山、丁桥一起组成未来杭州城东北40万人口的卫星城。东田自04年进入房地产开发以来,发展迅速,影响力迅速扩大。在操作理念与手法上,采用小、快、灵的指导方针,很快在杭州市场上确定了快速崛起的品牌形象。东田崛起于有着悠久文化历史传统的径山,从径山第一个楼盘青城嘉园到现在,短短五年时间,东田得到了迅速的壮大。到现在已经成为杭州主流的开发商。五年时间,东田不仅具备了较强的资金实力,而且也经成为了杭州市中等规模的房产开发企业。东田在产品开发上也拥有了自己的积累与突破。现在的东田有能力在杭州市场乃至全国市场上展示公司对产品的思考,展示公司的开发理念。东田需要的是给市场留下从快速发展到成熟发展的标志性项目。从目前杭州市场供应结构来看,包括城市东北的近郊区域会成为城市白领中产阶级首选的购房区域。在这样的区域做一个有品质的大盘对进一步提升公司实力、开发能力与品牌形象有着非常重要的战略意义。:目前东田正在操作的是两个项目:东城丽景、东田玉城。东城丽景项目自2007年开盘以来形成热销,成为公司当年主要利润支柱,全部房源将于2009年年底前全部交付完毕,东田玉城则处于销售尾盘阶段,2010年年底前交付完毕,因此公司未来两年的主要发展战略就是发展星桥项目。星桥项目区位好,规模较大,发展前景好,将作为公司未来2-3年主要利润来源和重点发展的项目。东田项目分布:在售或在建项目:已完成项目:主要储备项目:,其坐落位置处于星桥中心功能区的东面,,北面为钱江经济开发区,西面为田园丁桥综合体。配套上可以依托临平和星桥中心区,配套齐全,该项目所在区域有如下特点和优势:①根据杭州市总体规划,东北部地区大部分用地规划为居住、商贸用地。②经济发展状况来看,该项目所在地星桥处于杭州东北区域,是杭州主城区自然延伸发展的主要方向。该区域以良好的环境与交通优势成为未来杭州市的一个生态居住区。这样一个区域的房产发展潜力巨大,尤其是在杭州市大力推出城市东北方向发展的2009年。同时星桥也是临平副城与杭州城北主城区之间的的重要旅游商贸枢纽。星桥区域承担着副城临平部分的行政办公与居住功能,是临平副城目前功能扩大的主要进展方向。③项目西南为丁桥居住区,是2005年由市政府统一组织、大力推出的大型安居居住区,,将建设成具备全方位生活配套,充满浓厚人居氛围的中央生活区(CLD)。该区域规划人口10万,早在2007年拆迁安置完成了1084户人家的安置,。④项目紧邻规划的地铁三号线以及快速公交3号线,南有规划的市级主干道临丁路延伸至临平副城,北有藕花洲大街连接临平。这些建设项目的兴