深圳福永朗勃旺购物广场招商企划案.doc

招商企划案第一部分商场基本情况一、本项目地段概述地理位置:项目位于福永镇中心,毗邻107国道福永镇立交桥(即福永镇汽车站)往深圳方向300米处,每天有多达几十条公交经过此处往返深圳市区,以及福永镇汽车站数十条豪华大巴线路通往全国各地。(项目位置图:略)商业氛围:项目所在的毗邻107国道福永镇中心城路段,是福永镇家居、家私、五金机械等商业的黄金走廊,并与福永镇商业中心区万福广场相邻,凭借107国道及福永镇立交桥,商圈可辐射沙井、西乡、石岩等城镇,同时可辐射至深圳南山区、东莞等邻近地区。商场规模:商业建筑面积:40000平方米;·层数:5层纯商业;,2、3、4、。一层9100平方米二层8500平方米,三层8500平方米,四层8500平方米五层8500平方米。地面设停车场,面积()平方米,设备区面积()平方米,人防区面积()平方米。(设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实)项目配套设施:全方位现代化商业设施,16部名牌电梯(扶梯、货梯),优良的智能化防盗监控系统,以及悠扬的商业背景音乐,并按四星级设计标准装修,完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位:()(不详)。广场面积:()平方米现代化休闲广场(不详)。第二部分:周边人口结构调查一、福永镇人口福永镇位于珠江口束岸,深圳市西北部,南接西乡镇,北连沙井镇,东邻石岩镇,面积56平方公里,,外来人口50万左右,下属兴围、下十围、福永、新和、和平、桥头、塘尾、新田、凤凰、白石厦、怀德十一个行政村和一个居委会,共有39个自然村。福永镇土地平坦,气候温和,属亚熟带海洋性气候,年均气温20℃左右,年均降雨量约1500mm。福永的海鲜产品主要有基围虾、乌头鱼、(鱼立)鱼、蚝、白蟮、蟹筹,农产品主要有荔枝、龙眼、柑桔等。凤凰山是福永的历史人文景观之一。山上石迹奇异、景点多而优美,凰凰岩自宋末元初民族英雄文天祥的后人文应麟立庙而成名,山脚下现有雨个行政村的村民是文天祥的后裔。现在,以凤凰山为中心的“中国圣城”旅游区正在紧张筹建。本项目所在地为镇中心区。本案永安南城百货国惠康本案107国道美联购物广场宝利来大酒店二、福永镇人口与商业情况福永镇人口状况福永镇人口调查——第一商圈(旧城区约2公里内)市场人口基数统计(不详)(数据须派出所和村委单位提供)福永镇人口状况分析福永中心城区人口占10万,占福永镇区总人口的三分之二强,历来就是福永的商业消费区域。福永的商业主要集中于福永镇老城区的福永大道,呈典型的小城镇街区型商业布局,这里商铺林立,人气旺盛,商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面,本项目在福永老城区,周边居民收入丰厚(大部分居民有房产,村办企业有分红,有的居民有自己的企业),他们的消费力强;另一方面,福永是深圳市宝安片区的重点工业区镇,消费群体主要以打工族为主力,收入虽然较低,但大都为年轻一族,负担轻,消费自主,消费能力相当可观;第三,107国道纵贯该镇区是人流、车流汇聚之地,而且本案正处于107国道边沿是福永商业又焦点;由于福永镇区居民人口结构发生了根本性的变化,整个区域的消费指数大幅上升,人们对商业消费提出了更高的需求,商业档次有待进一步提升。第三部分:福永商业市场调查一、福永老中心城商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为福永大道相邻街区,经营品种较全,人气较旺,是整个片区消费市场的主力所在。福永镇中心主要商业商场名称位置规模经营布局经营情况永安南城百货一楼:主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼:主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼:主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四楼:家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼:(未开业)经营状况:为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场,人气较旺,以中高档消费品为主。美联购物广场5000M2,生鲜食品、日用百货,小商品为主。良好龙洲百货10000M2生鲜食品、日用百货、首饰、珠宝玉器、钟表、服装皮具皮鞋一般。华润万家不详总结:老城区人口总数达10万人,人气比新城区旺盛,消费市场大;老城区商业租金坚挺。福永大道商业街的街铺月租金大致在150—250元/平方米左右,在政丰路月租金在100-180元/平方米左右;本区域受区域经济(大工业区)的影响,人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局,收入相应较低,但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。二、福永其他镇的商业情况调查暂不做调查第四部分:商场经营定位、经营分区及装修标准一、朗勃旺购物广场经营定位:1F商业步行街2F品牌超市主力店3F大众百货店+女人世界4F、5F餐饮美食、电玩、娱乐休闲、旅业定位原则:本项目的经营定位通过对品牌超市及大众百货店经营分区及经营