物业维修标准运作手册.doc

物业维修标准运作手册(SOP)
(内部资料:XXXX年版)
物业维修部编写
主编:
目录
物业设施设备介绍和建筑数据摘要
物业设施设备介绍
建筑数据摘要
物业维修部组织结构图和岗位职责
组织结构图
岗位职责
物业维修部人员日常工作规范
值班制度
交接班制度
报告制度
安全、防火制度
巡视检查制度
租户单元内维修工作制度
机房内工作制度
安全管理制度
能源管理制度
外包项目管理制度
检测、计量器具管理制度
租户二次装修管理制度
租户有偿维修管理制度
承包商管理制度
租户退租管理制度
物业维修部设施设备管理守则
设施设备维修保养管理总则
设备一、二级保养制度
设备大修制度
设施设备故障处理程序
电气设备运行与维保制度
弱电系统运行与维保制度
空调系统运行与维保制度
给排水系统运行与维保制度
擦窗机与登高车维修保养制度
建筑/装修维修保养制度
物业维修部主要工作流程
12-17
电话系统故障维修流程
BA系统报警处理流程
新装拆装电话工作流程
安保管理系统设备维修流程
背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程
租户有偿维修工作流程
报修值班处理流程
租户退租流程图
物业维修合同招投标流程
物业维修合同变更处理流程
租户退租单元修复工作流程
物业维修部常用工作表格
设备设施类表式表格
电气设备类表式表格
弱电设备类表式表格
空调设备类表式表格
给排水设备类表式表格
擦窗机与登高车类表式表格
物料仓库类表式表格
其它类表格
附录主要参考资料
第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要



上海位于中方米,,绿化率为15%。地面为二幢办公楼(其中T2办公塔楼目前在建)和一幢商场。已建T1办公塔楼为66层,建筑高度为288米,建筑面积为79,200平方米;在建T2办公塔楼为46层,建筑高度为220米,建筑面积为81,000平方米;商场一幢为5层,建筑面积51,723平方米。目前的商场地下为三层停车库,可停放833辆车位,建筑面积为59,112平方米,陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。设施设备主要包括以下七大系统。
一、空调系统
空调制冷主机采用8台离心式冷水机组,制冷能力为6250冷吨。所有离心式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组,冬季大厦采用电加热作为空调采暖热源。
办公楼空调末端采用变风量VAV系统,整个办公楼共配置了1277套VAV。该产品均为美国ET1集团制造的
“风机动力型VAV”,并为该产品设置了美国江森公司制造的VAV控制器,使办公区域的温度变化均在BMS监控之下。VAV系统的前端设备,即空调处理机采用了大型卧式变风量AHU,分别置于办公楼的各设备层内,通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的VAV内,在VAV内与回风混合后再送入房间,所有AHU均美国特灵的原装进口设备。
裙房商铺区域,为全空气式空调系统,AHU分别置于商场5楼、回廊的空调机房内。裙房AHU共14台,新风处理机共5台,均为美国特灵的产品。商铺采用风机盘管和新风系统,冬季分别在AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源,风机盘管采用美国YORK产品。
二、变配电系统
由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线,其中每路的配电容量为16000KVA。经10KV/。整个共设置于17台干式变压器,其中2台16000KVA的35KV/10KV变压器位于地下一层,15台10KV/、5层、7层、8层、26层、42层、59层。
地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机(分别为2台1875KVA和1台300KVA)保障重要负荷的供电,大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。
三、弱电系统
,整个BMS共有13000多个监控点位,为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了24台网络控制器(NCU)其中有2台NCU作为备用。
大楼监控系统共配置了329台摄像机,用于监视大楼内各主要通道和公共区域,摄像机分别采用PHILIPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台,PHILIPS的LTC-354型定焦摄像机289台,联视的室内云台摄像机16台,室外云台摄像机2台,通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换,整个系统共设置了5台176路输入的视频矩阵,1台用作矩阵联网,所有图像通过Panasonic的录像机保存