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如何计算房产和商铺的投资回报率
房产的投资回报率:
租金回报率=每月租金收益×12/购房总价
举例:投资者XX先生在石岐的某区购买一套面积为42平方米的单位,总价为42万元,成交单价为10000元/平方米。XX先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。XX先生将其以月租金3000元出租。
那么计算租金回报率=3000×12/420000=%
这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
Tim建议,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报,公式为:
投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
以上述举例的数据代入分析:由于XX先生买的是二手房,可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)×12/130000=%
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目  前按揭贷款购铺的普遍情况。
目前中山房地产市场上,房产投资回报在6%左右,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。据地产研究专业人士指出,虽然,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,但如需要考虑所有因素,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就已经足够。
商铺投资收益率算法:
:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
 :累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
想必任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,