惠州金莎花园价格策略及内部认购建议.ppt

金莎花园价格策略及内部认购建议
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开盘节点及推售安排…………………… 3
项目定价方法……………………… 9
各单位当前实际价格…………………… 25
价格策略………………………… 33
一批单位价格及销售回款计划……………… 38
二批单位价格及销售回款计划……………… 45
三批单位价格及销售回款计划……………… 51
各单位实际均价及表面均价……………… 60
楼栋命名建议……………………… 63
内部客户认购建议…………………… 66
商铺定价建议……………………… 71
车位租售建议……………………… 84
报告目录
2
开盘节点及推售安排
3
项目位置:白云路与内环路交界处
用地面积:㎡
住宅面积:㎡
商业面积:㎡
容积率:
总套数:576户
车位:404个
项目资料
4
开盘关键因素
1、时间节点:7栋楼在8月中旬统一取得预售证
2、销售目标:当月完成4000万回款
入市前提条件:
回避全民关注奥运时期
两点一线及园林展示到位
避免高峰入市时期,及时抢占先机
蓄客量有保障
5
开盘前提条件
8月受奥运影响
9月底及10月为推盘高峰期,
因此建议:
9月上旬开盘发售
6月
5月
9月
7月
4月
节点
7-6VIP认筹
工程排期
蓄水期
一批开盘
营销排期
8月
10月
认筹期
9-7开盘
营销中心开放
价格试算
外展场开放
样板/园林开放
11月
12月
二批开盘
主体封顶
1月
6
一批
一批
二批
二批
三批
三批
推售安排
分3批推售,一批2栋单位,二批2栋单位,三批3栋单位
一批位于展示面完好部分,客户有较好体验,实现快速销售目的;
顺利回款,二批、三批单位提价,保障发展商利益
各种产品搭配推出,丰富产品线,避免意向客户流失
后期根据客户实际需求调整产品供应比例
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项目定价方法
8
保证发展商利益最大化(经济&品牌)
满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标
符合市场现状及条件
充分考虑目标客户群体的价格承受力
定价原则
9
当前市场表现
1、到访低:新政前多数楼盘每周到访逾百批客户,而之后仅为30批左右,下降非常明显;
2、成交少:新政后成交持续下滑非常明显,多数楼盘处于滞销状态,仅少数优质楼盘每周可销售数套单位;
3、价格降:随着成交量的骤降,多数楼盘采取了降价及其他惠利促销措施,整体成交价亦略有所降。
客户投资置业信心严重不足,常规均价对比定价参考性不强
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