案例:甲于2010年10月在乙房产开发公司购买一套办公用房(以下称“该房屋”),该房屋总价560万,其中按揭贷款220万,贷款期限15年,交房日期为2012年10月31日前。2011年9月,甲在另一经济纠纷中作为被告而败诉,被丁法院判令向原告丙支付本息共计920万元。在案件执行阶段,丙向丁法院申请预查封了该房屋。甲在房屋被预查封后,不再支付银行贷款。贷款银行经多次催讨无果后,要求由乙承担担保责任。问题:1、预售商品房在执行中权属归谁?预查封有何法律效力?2、开发商乙出现上述情况后,如何维护自身的合法权益?3、作为开发商如何防范此类法律风险?解答:1、预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的商品房。依据《商品房买卖合同(预售)》的约定,房屋买受人应根据合同约定支付价款,房产开发企业应于房屋建成后转移所有权于买受人。《商品房买卖合同(预售)》订立时,因商品房尚未建成,商品房的权属处于不确定状态,存在以下不同情况。在预查封期间当房地产开发企业将房屋交付给购房者时,买受人应及时办理产权登记,预查封转为正式查封,法院执行的对象就是被执行人所有的房产;当房地产开发企业因某些原因不能交付房产时,买受人向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人对于预查封标的物的处分权,借以实现债权人的债权。基于《商品房买卖合同(预售)》的法律性质及预查封的目的,执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。法律规定预查封等同于查封效力,预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后,即意味着司法公权的介入,在未依法解除预查封前,该预查封就具有排他的法律效力,其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。2、开发商乙可以从以下几种情况中选择适合自身情况的方案进行维权。被执行人支付了部分价款,该房产被法院预查封,此类房产的处理较为复杂,有以下几种现象:第一种情况被执行人知道房产被法院预查封,拒绝支付其余房款,而房地产开发企业因房价等原因要求被执行人履行房屋买卖合同,且其要求符合法律规定的,法院可以要求房地产开发企业出具承诺后,将该房屋拍卖,拍卖款优先支付给房地产开发企业后,余款偿还债务。第二种情况被执行人知道房产被法院预查封,但仍愿支付其余房款以取得房产证的,该情况可按第一种情况处理。第三种情况被执行人知道房产被法院预查封,仍愿支付其余房款以取得房产证,但房地产开发企业要求解除合同,且其要求符合法律规定,被执行人认可的则可要求房地产开发企业将被执行人已支付的房款转交给法院以偿还债务,被执行人不认可的可通知被执行人另行诉讼解决。第四种情况被执行人知道房产被法院预查封,但仍愿支付其余房款以取得房产证,但房地产开发企业仅因房价原因要求解除合同,且其要求不符合法律规定的,则可要求房地产开发企业限期办理该房屋产权证手续,若其在限期内不能办理又不说明理由的,则可责令被执行人行使诉讼权利,被
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