思源顾问北京汇合楼项目定位营销策略报告.pdf

汇合楼综合项目
定位策划报告
纲要
一一、、、本案定位概要本案定位概要——““创意商业创意商业++创意商务创意商务””地标地标
二二、、、本案定位的前提本案定位的前提——市场研究及SWOT 分析
三三、、、本案定位策略本案定位策略——借势、、跳出跳出、、超越超越
四四、、、目标市场及客群定位目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场
五五、、、主题定位主题定位——创意商业++创意商务创意商务
六六、、、产品定位产品定位——以创新产品满足细分市场
七七、、、竞争力分析竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿?
八八、、、定位可行性验证定位可行性验证——我们的定位可行吗?
2007 年 9月第 2 页思源顾问
市场分析结论
写字楼市场::北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快,,市场消化市场消化
比例逐步走低,,未来市场压力巨大未来市场压力巨大,,并且写字楼产品同质化竞争严重并且写字楼产品同质化竞争严重。
商业物业市场::商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显,,市场风险也很大市场风险也很大
,,普通商业地产开发市场接受度比较底普通商业地产开发市场接受度比较底。
本案怎么办?
关键是通过定位提升项目附加值!
2007 年 9月第 3 页思源顾问
本案开发主题定位
创意商务创意商务+++创意商业++++创意商业+创意商业创意商业
创意型企业创意商务
创意经济
创意消费者创意商业
创意型企业::设计设计、、广告广告、、管理咨询管理咨询、、整合传播整合传播、、影视制作影视制作、、艺术品艺术品、、音乐音乐
制作、、数码娱乐数码娱乐、、软件开发软件开发、、互联网增值服务互联网增值服务、、娱乐制造等行业娱乐制造等行业……
2007 年 9月第 4 页思源顾问
本案产品定位
创意LOFTLOFT写字楼写字楼+ 创意商业空间
风格很酷很炫、、个色个色
创意企中小面积单元,,自由空间自由空间
办公
业需求经济适用,,公用设施齐全公用设施齐全
商业商业
商业商业休闲氛围,,软性环境良好软性环境良好
创意产品和服务经营、、展示展示,,休闲休闲、、娱乐娱乐、、餐饮餐饮、、商务配套商务配套
2007 年 9月第 5 页思源顾问
保
留
建
本案产品建议筑
写字楼面积::6666万平方米万平方米
下沉式广场及地下
商业面积::2222万平方米万平方米((含地下含地下) :创意商业
总建筑面积::
楼
(((地下( 万平方米))) :
创
意
商
联体写字楼
业
黄金地段多出面积:创意商务空间
就是提高收益
2007 年 9月第 6 页思源顾问
本案产品价格定位
综合评定比较租金回报反推
定价法售价法
写字楼::成交价成交价1500015000----
商业::销售均价销售均价2500025000元元元////
1600016000元元元////平米平米
平米((建筑面积建筑面积)
租金US$16US$16----20/20/20/平米月平米月
2007 年 9月第 7 页思源顾问
营销推广建议
营销推广形象定位:
三大商圈,,成就复合型创意商圈成就复合型创意商圈
操盘策略写字楼
: . 互相推动
商业
2007 年 9月第 8 页思源顾问
纲要
一一、、、本案定位概要本案定位概要——““创意商业创意商业++创意商务创意商务””地标地标
二二、、、本案定位的前提本案定位的前提——市场研究及SWOT 分析
三三、、、本案定位策略本案定位策略——借势、、跳出跳出、、超越超越
四四、、、目标市场及客群定位目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场
五五、、、主题定位主题定位——创意商业++创意商务创意商务
六六、、、产品定位产品定位——以创新产品满足细分市场
七七、、、竞争力分析竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿?
八八、、、定位可行性验证定位可行性验证——我们的定位可行吗?
2007 年 9月第 9 页思源顾问
房地产宏观开发环境
4500 %
4000 %
3500
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3000
2500 %
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1500
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1000
500 %
0 %
1996 1997 1998 1999 2