论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施(资产评估作业.doc

论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施
陈昶羲 20072702014 07级会计2班
1998年-%,%,虽然在2008年出现过萎缩,但2009年后,房地产市场出现反弹,房价依然继续上涨。综合来看,房价上涨的主要因素有:
1、金融危机后,中国政府推动的信贷宽松政策是房地产复苏的重要因素。全球金融危机爆发后,中国政府推出4万亿经济刺激计划,信贷政策也由“稳健”转向“适度宽松”,导致2009年上半年信贷规模较大幅度的增长。2009年1-6月,。但注入的资金分布不均匀,很大部分流向价格波动性高、投机性强的资产市场。理论上,流动资金注入经济后,利率下降,投资成本下降,将刺激企业增加投资,推动GDP增长,但中国资本市场不完善,中小民营企业融资困难,且外需萎缩导致严重产能过剩,缺乏高利润的投资机会。于是大量流动性流向资本市场,寻求投机机会。
2、政府扶持房地产业,是推动房价上升的重要原因。政府放松了对投资性购房的首付要求的监控。2007年,央行银监会曾规定居民购买第二套住房首付不得低于40%金融危机爆发后,各地商业银行实际上已突破这一规定,部分城市已允许20%首付,这刺激了投资性购房需求。地方政府也通过各种政策直接补贴、扶持房地产业,例如很多城市推行“购房落户”政策。
3、开发商囤积土地,使房价上升。开发商高价抢购土地,使房产价格偏离合理水平。我国房地产建设使用土地主要是由地方政府拍卖,开发商竞拍获得土地开发权。开发商获得土地开发权后只需要使用很少的自有资金。在房价上涨预期下,开发商高价抢购、囤积土地,使得房价进一步上升。
4、卖地收入是地方政府重要财源,地方政府通过抬高房价来推高地价。在中国目前的财政体制下,土地出让收入都归地方政府所有,不属于预算内收入。另外,房价上涨能推高GDP增长率,对地方政府政绩有利,因此地方政府偏好房价上涨。
5、刚性需求及市场升温。2009年开始,刚性需求的释放带动房地产业复苏,一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房,这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者,投资性购房、改善型购房较少,小户型成交量较大,房产交易中成交量上升但房价继续下跌,2009年二季度以后,房地产业全面复苏,地产商再度活跃,房地产市场继续升温,房地产商也再度活跃,积极竞投土地,土地交易价格
及房价屡创新高。
6、中央政府希望维持市场稳定增长。中央政府的目标是维持经济快速增长和社会稳定,所以不希望房地产市场大幅波动。一方面,房地产约占固定资产投资总额的20%,是经济增长的重要动力之一,并对金融体系和其他产业有很大影响,因此政府希望房地产保持平稳增长。而且,中国政府可通过信贷、财政、行政命令强力调控房地产市场,通过央行调整利率和信贷供应量、金融管理部门调整对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛进行强力调控,也可以通过加大对建设廉租房、限价房的财政投入,增加低价房供应来调控房地产市场,达到稳定提升房价的目的。
7、商业银行出于自身利益,偏好房价上涨和房市繁荣。房地产开发和按揭购买都需要银行贷款,都是商业银行的重要客户,是商业银行利润的重要来源。2009年1-,%,如果