镇江大港市场调研报告精品课程.ppt

镇江大港市场调研报告精品课程.ppt镇江大港商业市场调研报告谨呈:2012商业格局目前镇江京口片区和润州片区大部分商业项目基本落成,可出让土地已经不多,商业项目更加稀少。相反,丹徒片区和大港片区存量土地较多,商业项目稀少,具有强劲的发展潜力。当前,镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而随着未来滨水区规划,特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。目前除丹徒和大港之外,其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求,这也是未来镇江商业发展的一个趋势。商业格局各片区商业体量及数量占比分析片区数量京口片区14润州片区16丁卯片区7丹徒片区3大港片区1从镇江市内各个片区商业地产数量和体量的占比情况看来,镇江商业主要集中在润州片区和京口片区,这两个区域属于镇江城区中心位置,也是镇江人口最密集地区。虽然大港片区是目前所有片区中商业地产数量最少的片区,但就体量而言却不是最低,特别是在近几年新区规划发展下,大港片区也将逐渐形成镇江工业市场集群,商业市场将逐步体现其区位的重要性和独特性。片区体量(㎡),以中低端至中高端消费层为主,占比达到72%。不过需要指出,在2008年或之前,镇江基本上没有中高端消费场所(除了商业城),主要是以中低消费层为主。由此也可以看出,随着近几年的发展,镇江的商业氛围较好,发展也相对较快,并且镇江市民具有一定的消费需求,商业项目定位也由低端逐步向中高端发展。定位数量低端消费层6中低消费层18中端消费层3中高消费层11高端消费层2商业市场总结大港未来发展的商业定位是(镇江)城市东西扩展重要的滨江轴线大港的商业综合业态形成主体主要是依靠和结合文化、旅游产业为主大港现有的商业基础落后,不能满足大量人群追求新鲜业态及档次的需求大港需要一个ShoppingMall、城市综合体、一站式购物中心(如万达广场、苏宁广场、八佰伴)等,加以糅合充满文化特色的商业街或特色餐饮市场存量不断增加,年内峰值出现,库存在售房源达到新高10883套,按镇江2011年平均去化速度,需要12个月时间消化;同时预计2012年,全市新增上市量将达200万方。住宅市场从供需缺口的历史数据走势看,年内峰值已经出现,且不排除后期有进一步增大的可能。目前市场库存在售房源达到10883套,按套均面积100平米计算,共计110万方,按镇江京2011年平均去化速度,需要12个月时间消化。而预计2012年全年,镇江全市上市量将达到200万㎡,加上之前存量,后期销售压力巨大,供销比可能突破镇江有史以来的最大比例4,届时为了生存的部分开发商会大幅度降价,现恶劣的价格战。大港市场2011年全年大港上市量3016套,去化只达到40%为1281套,库存达到新高2637套,按大港2011年平均去化速度,需要24个月时间消化;同时预计2012年新增上市量将达30万方2011年1-12月,,对比2010年同期(10万㎡)同比下降10%,限制性政策纷纷落地之后,购房者纷纷观望,整体市场寒气逼人;2011年1-12月,大港商品住宅自4月起在政策收紧的情况下,供销比严重失衡,至12月份接近5达到历史新高,各项目为销售回款竞争非常激烈。