土地增值税的征税范围.ppt

土地增值税的征税范围
⑴基本范围
转让土地使用权
地上建筑物及附着物连同土地使用权一并转让
⑵界定标准
⑶具体判定
以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物——出售国有土地使用权、取得国有土地使用权并进行房屋开发建造,然后出售、存量房地产买卖
房地产继承、赠与、出租、抵押不征税
房地产交换免征
以房地产投资联营暂免征,但投资联营企业再转让应征税
土地增值税的计算
1、计税依据
纳税人有偿转让房地产所取得的增值额,
增值额=房地产转让收入-允许扣除项目的金额
2、允许扣除项目
①取得土地使用权所支付的金额——地价款和有关费用
②房地产开发成本
③房地产开发费用。是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,分两种情况确定扣除:凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
超过贷款期限的利息和加罚的利息,均不允许扣除。
利息支出以外的其他房地产开发费用,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在5%以内计算扣除。
凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出不得单独计算,而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。允许扣除的房地产开发费用是按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在10%以内计算扣除。
纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×10%以内。
④旧房及建筑物的评估价格
重置成本价乘以成新度折扣率
⑤有关的税金:是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
⑥其他扣除项目:对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和,加计20%的扣除。
3、计算
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
例:某房地产开发公司出售高档住宅取得收入为4500万元。其有关支出如下:支付地价款700万元,房地产开发成本1200万元;财务费用中的利息支出为220万元(可按项目计算分摊并提供金融机构证明);缴纳的有关税费为140万元。试计算其应纳土地增值税的税额。
①允许扣除项目的金额= 700+1200+220+(700+1200)×5%+(700+1200)×20%=2595(万元)
②增值额=4500-2595=1905(万元)
③增值率=1905÷2595=%
④应纳税额=1905×40%-2595×5%=(万元)
若该例中利息费用没有按房地产项目计算分摊,或没有金融机构证明,则应纳税额的计算如下:
①允许扣除项目的金额= 700+1200+(700+1200)×10%+(700+1200)×20%
=2470(万元)
②增值额=4500-2470=2030(万元)
③增值率=2030÷2470=%
④应纳税额=2030×40%-2470×5%=(万元)