亦庄银行间reit培训材料(精简版)文档.ppt

一、关于REIT的基本简介*1、*REITs房地产投资信托基金〓房地产信托投资基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)诞生于20世纪60年代的美国,目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金,由专门机构经营管理,主要投资于能产生稳定现金流的房地产,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益;REIT是一种具有高收益率的防御性投资产品,风险和收益介于股票和债券之间;REIT通常采取公司制或者契约制的形式,通过证券化的形式,将不可实时交易的大宗的房地产资产,转化为小份额的可实时交易的REIT份额,提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。2、*以资产为支持的类债务融资:银行间产品本质为基于企业信用和资产信用的类债权融资产品,理论上其利率应低于资产持有人发行的普通公司债券;可保留对基础资产的所有权和管理权:在银行间REIT存续期间,资产持有人可以服务性机构的身份继续参与对资产日常运营的管理,在新行间REIT终止后,资产持有人可对资产进行回购;门槛相对较低且审核时间较短:产品准备及发行流程相比交易所市场更简单,所需时间较短。银行间REIT的特点市场参与者比较单一:投资人是以基金、信托和银行为主的机构投资者,属于大宗交易市场,广大中小投资者无法参与;价格表现不活跃:银行间产品主要为债券类固定收益产品,较难实现类似股票发行市场的大幅溢价和灵敏的二级市场价格波动;需要资产回购及担保安排:针对不同的评级结果,银行间产品需要提供相应的担保措施,以保证委托人在银行间REIT终止时履行回购义务。银行间REIT存在的难点资产持有人对资产所有权和管理权有强烈要求:在银行间REIT终止后,资产持有人将对物业资产进行回购并获得资产的所有权;在银行间REIT存续期间,资产持有人将继续保持对物业的管理权;资产所产生的现金流较为稳定:适宜租期较长,且租户结构和租金收入均较为稳定的资产。适合参与银行间市场的资产3、*门槛相对较高:对于资产质量、产品方案、物业持有人背景以及发行模式等有非常严格的要求和规定;所需时间较长:证监会的股权类产品审批流程较银行间市场行的固定收益类产品更为复杂,且审批时间较长;对权属要求严格且产权需发生转移:对于资产的权属性质和证照齐备程度有严格标准;同时,产品设计需要基于所有权转移。多元化的投资者群体:包括个人投资者和机构投资者在内最广泛的投资者群体;价值发现功能:交易所市场REIT的价格由基础资产的盈利能力决定,因此管理公司可通过提高业绩的方式充分发掘物业资产的价值;财务杠杆的运用:根据与监管部门的沟通,我们预计未来交易所REIT或可允许40%左右的债务融资杠杆比例;健全成熟的市场制度:信息披露制度、市场监管制度和投资者保护等相关制度较为成熟。交易所市场的特点交易所市场存在的难点适合参与交易所市场的资产资产规模相对较大:交易所REIT对物业资产的规模将有明确规定,考虑市场的流动性,建议资产最小规模以20-30亿为宜;资产权属清晰且租金收益率较高:资产的权属清晰明确,同时租金收益率需达到特定水平,且具备市场竞争力;资产成长性较强:适合商场、写字楼等商业化程度较强,管理公司经营模式的管理能力可提升物业的的价值,实现资产在日常运营阶段的溢价。4、*银行间REIT是债务融资工具。相对于银行贷款,银行间REIT拥有利率成本低以及融资期限长的特点。相对于公司债和企业债,银行间REIT在企业信用的基础上,引入了物业资产作为支持,具有更高的信用评级及更低的利率成本。但是,与公司债和企业债一样,银行间REIT需要通过尽调、审批、发行等环节,获得融资所需要时间较银行贷款更长。因此,对于收益不高且未来增长潜力有限的物业,银行间REIT是一种成本低成本的债务融资途径。交易所REIT作为一种股权融资产品,通过出让物业的所有权获得融资,是持有型物业的一种退出渠道。交易所REIT对物业的权属、经营年限及收益率有着严格的标准。但同时,对于有增长潜力的优质物业,投资者也会给予一定溢价。因此,对于资产权属清晰,且高收益高增长的优质物业,交易所REIT是一种有效的变现途径。产品性质存续期间物业的管理权物业的所有权物业的法律标准物业的收益率交易所REIT股权类产品,作为持有型物业的退出渠道,通过出让部分物业的所有权获得股权融资永续保持对物业的管理权通过持有部分REIT份额拥有部分物业的所有权对物业的产权等方面标准严格,要求物业的权属无瑕疵。经过与投资者的沟通,初步预计交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。为了获得更高的定价,交易所REIT未来还需保证一定增长空间银行间REIT类债权产品,通过物业的抵押获得中期的债务融资,到期需偿还债务的利息及本金