上海青浦别墅项目市场研究及定位.ppt

青浦高泾路项目
市场研究及市场定位建议
多元价值观的客户
错位竞争
市场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块
市场分析
项目分析
市场建议
寻找产品与市场最佳契合点
1、寻找竞争板块的特殊性
2、开拓市场的空白点
寻找产品的唯一性
错位化的产品市场定位
上海别墅宏观市场分析
(一)、总体市场分析
%,上涨水平略低于中房上海住宅指数(2%)的水平
(二)、供应分析
2003年:
供应总量:
占地面积:
新上市别墅总占地面积: 485万m2
平均容积率:
2002年:
供应总量: 540万m2
占地面积: 1900万m2
平均容积率:
1、供应量分析
2、分布区域分析
松江区
闵行区
浦东新区
青浦区
长宁区
南汇区
嘉定区
徐汇区
奉贤区
普陀区
宝山区
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市别墅项目区域分布排行为:
1、松江区:23%
2、闵行区:19%
3、浦东新区:17%
4、青浦区和长宁区各占:11%
5、南汇区:8%
6、徐汇区和嘉定区各占:3%
7、普陀区和奉贤区各占:2%
8、宝山区:1%
3、别墅类型分析
独立式别墅
联排别墅
叠加式别墅
双拼别墅
联体别墅
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市各类别墅市场分额为:
1、独立式别墅:49%
2、联体别墅:23%
3、双拼别墅:13%
4、叠加式别墅:12%
5、联排别墅:3%
小于150万元:4477(套数)、29(楼盘个数)
150~300万元:7404(套数)、54(楼盘个数)
300~500万元:3969(套数)、35(楼盘个数)
500~1000万元:2986(套数)、20(楼盘个数)
大于1000万元:861(套数)、8(楼盘个数)
总计:19697套、147个
4、在售别墅市场价格分布
2002年上海市别墅客户分布
上海本地
外省市
港澳台
外籍
2003年上海别墅客户分布
外地
外籍
上海本地