蒃高栋的微薄摘录比较乱膁关于商业设计1动线是一切商业物业设计根本2动线设计包括商业主流线,外部交通导入接驳,内部垂直交通节点,停车组织与人流出入导向分配,动线中泛商业配置与活动预设3中庭及广场是动线阶段性节点及商业体验重要空间载体4景观元素比如水绿化等在动线中创新使用5创造多首层并创新重配商业层级系数肇关于商业设计2,商业设计动线有很多形式,一字回字鱼骨三叉迷宫街院组合等,观察如下1把动线设计得复杂多变是建筑师的想当然,单动线远优于多动线2就运营而言,小规模商业其动线可有多选择趣味性不影响人流组织,而大规模商业单动线是第一选择甚至唯一选择3主动线需结合业态选择最优方式羈关于商业设计3,国内商业喜把车库放置地下,而香港则在高容积率商业中做多层车库跟商业各层接壤,原因如下1在以汽车为主要或重要人流导入商业中,车库不仅是交通存放器更是人流分配器2多层数商业核心问题是如何引人上行,各层停车库与各层商业对接可在进入初始即被动上行缩小层级商业价值差袂关于商业设计4:楼梯,建筑师常重铺面不重楼梯或只愿把黄金位置留给铺面,实际上1商业建筑里楼梯是最重要竖向人流组织节点2楼梯位置应设于人流导入汇聚或转折点3楼梯一般沿动线方向顺向设置或于放大节点(如中庭)处逆向设置4个别黄金铺位单铺价值远比不上楼梯价值,因为商业只有算大帐才有意义袁关于商业设计5,商业出售与持有其设计逻辑之不同,1着力点:前者投资优先,后者运营优先2规划点:前者注重主力单铺面积级配及商业延展面最大化并在面宽进深平衡中容忍多动线,后者注重业态配置与组合强调动线在运营中效能与效率3价值点:前者用设计创新投资附加值,后者用设计创新运营体验感肈有关商业设计6,商业地产设计非核心要则1地块价值级差梳理2业态配置与组合3交通与动线系统4不同运营模式下之店铺组织与后台系统5体验式室内外公共空间塑造6文化植入,主题与标志化设计肆八字梯:吉隆坡双子塔商业,扇形主动线两头尽端小中庭里八字梯,八字两只外脚连接通廊共享空间两边两根走道,形成尽端内动线循环,八字顶人流合为一股,底层直通主出入口,楼上各层此处位置皆为店铺面积稍大次主力店,其大门正对自动扶梯上下合流处,人流顺势导引,动线巧妙闭合,堪称一剑封喉莂有关商业设计7,1设计从来是因时因地因人之策略,并无放之四海之准则2设计是灵感创意之绽现,更为数论精密之推演3设计须根植客户终极价值并推动以成熟专业之经验4设计永远立足于未来运营之成功而非只外形空间之炫目,仅以此微博提醒@三益中国所有正在进行商业地产设计的建筑师蚂商业运营管理通常下设四个板块,一是物业管理,包括对接外包业务和维修管理,二是客户关系,针对商业的消费者和会员客户,三是商户管理,囊括所有在商业广场内的租户商家,四是活动策划,大宁一年广场活动要超过500场,运营商自己组织的活动接近三分之一,这是商业运营吸纳人流形成特色的重要元素膀刚才在大宁国际商业广场,跟大宁的开发和运营商,崇邦的郑董探讨商业地产的成功之道,郑董曾经也是上海新天地的操盘手,他的观点是:如果成功是100分的话,策划定位设计20分,项目顺利建成20分,成功满铺招商20分,这一切做好也就60分,刚刚及格,还有那关键的40分,是商业运营管理膄南京水游城,和鹏欣地产的姜雷总,方方工作室的方总一起探讨“时间型消费”为特征的新的体验性商业地产羅二三线城市综合体的开发
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