物业服务收费说明.doc

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发布时间:[2011-07-20 10:24:00]
 
哈价联发〔2011〕17号
关于进一步规范物业服务收费工作的通知
 
各区、县(市)价格主管部门、物业主管部门,各物业服务企业,各房地产开发建设单位及各有关单位:
根据国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》等有关法规和文件精神,现就进一步规范我市物业服务收费工作有关事宜通知如下:
一、本通知适用于哈尔滨市市区内物业服务企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。
二、本通知所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护,提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务,向业主所收取的费用。
三、市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。
区价格主管部门会同区物业主管部门负责本辖区内物业服务收费的日常监督管理工作。
街道办事处、社区居委会按相应规定履行各自管理职能。
四、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。
普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行,小区内其它非住宅的物业服务收费标准,按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮,上浮幅度原则不高于20%。
为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费,除政府部门有规定外,实行市场调节价。
公寓、别墅等高档住宅的物业服务收费实行市场调节价。
商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。
五、物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润(利润率为5%-10%)。
经业主同意的其他服务费用可计入物业服务费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按照规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业服务成本。
六、物业服务成本构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用,其中不包括中央空调和电梯维保运行等费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业服务企业办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
七、普通住宅小区物业服务根据不同服务内容分为五项,包括:综合管理,公共区域秩序维护,公共区域保洁服务,公共区域绿化养护,共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况,划分为四个等级标准,一级为最高标准,四级为基本服务标准。
八、普通住宅小区物业服务项目和等级标准由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(见附件1 )选择确定物业服务等级。
所选综合管理等级标准原则上不低于所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准。
九、普通住宅小区物业服务收费标准,由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业,根据确定的服务项目和等级标准,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》(见附件2),按照物业服务费用构成,双方协商确认后,经业主大会通过(或大多数业主同意)确定。
双方协商无法确认收费标准或双方协商确认的收费标准业主大会不予通过的,由区物业主管部门牵头组织区价格主管部门、所在地街道办事处、社区居委会、业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。
双方依据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》(见附件3),确定电梯服务收费标准。
双方依