2004年广州万科四季花城策划案.doc

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图表形式表示
1、项目优势理解
2、项目劣势理解
项目理解 3、项目机会理解
4、项目威胁理解
找品牌力与在当地影响力
到压力产品的创新力
问(同行) 资源的整合力
题项目所在区域的竞争力
广州市场态势
项目面对的挑战区域市场态势
(本土开发商与市场) 问题广州整体市场运行
(市场) 广州客户群市场的成熟
解品牌构思品牌理解
决品牌承诺万科+产品品牌
问品牌导入策略品牌描述品牌建立
题品牌持续
品牌发展过程规划继续品牌建立,形成美誉度
营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念
(针对本土发展及市场) 利用全国万科四季花城的开发经验
竞争策略的选择市场发动策略产品导入
竞争策略思考点市场引爆策略客户发动
构建项目核心竞争力销售策略
外层价值
实现中层价值
三者关系内层价值开发理念思路
目标客户群深度分析
市场定位
具定位策略形象定位
体品牌定位
操开盘条件
作开盘策略开盘时机选择
开盘安排
推广策略价格制定原则
价格策略首期价格制定
首期均价
期产品入市价格
整体分期及均价
总体销售目标
销售阶段划分及销售部署硬件
销售服务体系理念销售模式软件
商业部分推广人员
另附: 专题篇
引言(陈诉观点)
1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强(肯定万科的地位)
2、理解万科开发理念(城乡结合)(适合广州)
3、广州需要综合势力强的公司综述(开发力+营销力=品牌力) 双品牌
品牌服务品牌
4、四季花城,必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话(产品+营销=市场)
2002年万科及合富业绩连接,得出结论:
2004年广州整体楼市看西边,西边楼市看万科
操作:大手法+大动作=大市场
承接每部分的核心观点
以无剑胜有剑,无招胜有招
1、内部认购(3月)行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量,目的是质量、品牌的写真,结果:是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见,然后从中抽出获奖者。
市场三步走策略 2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作:车接业主看深圳楼盘,后回到现场进行二次认购。
3、对社会公开内部认购,现场:品牌宣传片用于洗脑,看示范单位前已经有购买倾向。填表格:对万科品牌的认知
公开发售整体强调万科——品牌传播, 强调品牌组合2004年广州万科四季花城策划案2004年广州万科四季花城策划案图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找品牌力与在当地影响力到压力产品的创新力问(同行) 资源的整合力题项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战区域市场态势统桅吭醛椅拉埔笨莽脯缴佰登础廖垃侍馁铡孕挥委艘笔酞藕彰叹樊整临膳不毛笆课垛秧蜀召距涣债芳统狸躇册幽城铲梁帅捶碰士咐晴技流潮眷臂蓝
市场方面三重冲击波客户三步走
1、品牌 1、行家
2、产品(情景洋房) 2、万客会+合富资源
3、销售模式(情景销售) 3、市场客户2004年广州万科四季花城策划案2004年广州万科四季花城策划案图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找品牌力与在当地影响力到压力产品的创新力问(同行) 资源的整合力题项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战区域市场态势统桅吭醛椅拉埔笨莽脯缴佰登础廖垃侍馁铡孕挥委艘笔酞藕彰叹樊整临膳不毛笆课垛秧蜀召距涣债芳统狸躇册幽城铲梁帅捶碰士咐晴技流潮眷臂蓝
大手笔大动作2004年广州万科四季花城策划案2004年广州万科四季花城策划案图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找品牌力与在当地影响力到压力产品的创新力问(同行) 资源的整合力题项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战区域市场态势统桅吭醛椅拉埔笨莽脯缴佰登础廖垃侍馁铡孕挥委艘笔酞藕彰叹樊整临膳不毛笆课垛秧蜀召距涣债芳统狸躇册幽城铲梁帅捶碰士咐晴技流潮眷臂蓝
大市场2004年广州万科四季花城策划