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资 产评估.ppt第三章房地产评估第一节房地产评估概述第二节成本法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节剩余法在房地产评估中的应用第六节基准地价法在房地产评估中的应用第七节路线价法在房地产评估中的应用第八节在建工程评估第一节房地产评估概述一、房地产特性1、土地特性:自然特性:数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。人文特性:用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。自然供给(无弹性)+经济供给(有弹性)土地所有权——属于国家or集体,所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格出让土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与出让期限70年——居住用地40年——商业、旅游、娱乐用地50年——教、科、文、卫、体等转让性质——(权利义务+地上附着物所有权)一并转期限——合同期限-原使用者已使用期限限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌2、土地使用权出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期——最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回3、房屋建筑物特点:不能脱离土地而独立存在;使用寿命有限;属可再生的社会资源。4、房地产特点:房地产位置的固定性、区域性和个别性房地产使用的长期性(转让、出租、抵押、投资、祖传等)房地产投资数额巨大。房地产易受政策影响(规划、征用)房地产相互影响(领近)。房地产增值保值性。二、房地产评估分类1、房地产分类(1)居住房地产按档次分普通住宅:为普通居民提供,采用地方或国产建材设备,进行一般装修。高级住宅:为中高收入者建造,户型、功能多样化;建筑面积大,装修、设施高档化;户外环境要求高,服务标准高,管理系统完善(安全、物业),税费额度大,造价高。按市场化程度分社会保障性住宅:政府、单位、个人共同投资,以优惠的税费和价格向中低收入者提供,如经济适用房等。市场化商品住宅:以市场价交易的各类住宅。按住宅评估标的物分:住宅单元、住宅楼、居住小区。(2)商业房地产:商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点:收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂,且折旧快。(3)工业房地产:厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点:涉及的行业多、非标准厂房多,单价差异大;受腐蚀的可能性大。2、房地产评估分类(1)房产评估、地产评估、房地产评估房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施,如水塔、水池、路、桥、烟囱等;“产”指产权,包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”,由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权,也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。(2)单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋;相对独立使用功能的房地产,如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产;可确指分割使用功能的房地产,如一栋房子中的一套房间,一个门栋等均可作为单项资产评估。一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积,尽管在事实上它可确指,但它不能具有相对独立的使用功能,不能作为单项资产进行评估;房屋中的楼梯,既可确指,也有独立的使用功能,但只能是供人们共同使用,不能单独界定其产权,不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估,是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前,我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价,或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价三、房地产价格种类—所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格市场价—实际成交价评估价—基准地价(区域均价)、标定地价(具体宗地价)、课税价格土地价格建筑物价格房地产价格总价格单位价格:单位地价、单位房价、单位房地产价格楼面价格公告价格—政府定期公布的土地价格申报价格—房地产成交价格申报制度拍卖价格、招标价格和协议价格底价、期望价和补地价按权益按形成按实物形态按单位其他价格基准地价、标定地价城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地,可借鉴日本的称谓叫做标准宗地,即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的,就是