抵押房地产风险分析.ppt

抵押房地产权属状况与贷款风险分析1目录一、抵押房地产贷款风险分析二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施三、抵押房地产风险防范的其他对策四、商业地产介绍及特殊风险点分析24321一、抵押房地产风险分析1、导致抵押房地产发生风险的几种情况::宏观调控政策、金融政策、房地产(土地)政策、税收政策等。常见问题:政策稳定性差;政策可操作性差;政策执行松紧度不一。一、抵押房地产风险分析4规避方法:(1)积极把握政策变化,市场分析及时更新最新的房地产政策(新国五条等)房地产与土地市场分析房地产政策法规解读区域房地产市场分析(2)对于不同类型的房地产,区别和审慎确定抵押率以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例商业、写字楼、住宅、工业土地、在建工程、房地产特殊抵押物(如加油站等)一、抵押房地产风险分析5一、:房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格,不是成本价格,而是市场价格(含正常的、甚至是超额利润)。未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况;未考虑短期强制变现所带来的价值减损;未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时,要遵循保守原则,同时对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。对于价格风险评估机构要承担起更多的责任,同时建议大家学习评估基础知识,最大化的利用评估报告,正确理解评估价格。6一、抵押房地产风险分析规避方法:(1)市场价格及时更新关注房价走势关注分析数据房价、地价监测数据库的建立(2)选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构看国家认证的专业评估机构资质等级看评估机构信誉是否良好看评估机构的实力看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务7一、:一可变现,二可充分变现。是否可变现(权属、用途、政策强制要求、规划限制等)是否能充分变现(税费、诉讼费、拍卖费等)如果房地产权属不清或存在权属瑕疵,将会导致以下两种情况:抵押物变现价值远远低于抵押价值;(变现成本包括:诉讼费、拍卖费、评估费、税金、出让金、工程进度款等)更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。8一、抵押房地产风险分析规避方法:(1)充分了解抵押物的瑕疵是否带有长期租约是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利是否有规划限制或超规是否为划拨土地政府融资平台土地:名义合法、实际很难处置(2)对变现时发生的费用进行预估补缴地价款相关税费(营业税、土增税、所得税等)拍卖费评估费工程进度款9一、,一般主要由金融机构进行:企业诚信度(资信等级)行业发展前景(行业风险)企业自有资金状况企业内部经营模式主要负责人素质和从业经验(中小企业特别是企业一把手)10