梓山湖2012度市场营销策略报告.ppt

梓山湖·领御2012年度营销策略报告
2012年2月
报告思路导图
项目面临的市场环境
宏观市场背景
商品房市场总结
竞争市场
2011回顾
客户分析
价值卖点提炼
2012营销策略
展示攻略
推广渠道
活动攻略
客户拓展攻略
销售攻略
项目自身分析
2012营销策略
一、项目面临的市场环境
宏观市场背景
商品房市场总结
竞争市场
世界经济方面:欧债危机持续恶化,欧元区面临解体风险;新兴经济体经济增速明显放缓,面临滞胀威胁。
欧美各大银行遭降级:标普2011年11月29日宣布下调了15家全球大银行的评级。其中包括美国数家大型金融机构:美银、花旗、高盛、富国、摩根大通和摩根士丹利,以及数家英国大银行:巴克莱、汇丰和苏格兰皇家银行。
伊朗、叙利亚问题进一步升级:联合国安理会2月4日表决叙利亚问题决议草案,俄罗斯、中国两国投反对票否决了这一决议草案;另有13个成员国投了赞成票。大国之间的利益冲突日渐明显。
世界政治军事方面:大国之间的角逐更加惊心动魄,面临摊牌的危险,中东火药桶随时有可能被引爆。
前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效。%,略有回升;%.
但当前国外流动性泛滥仍难揭制,输入性通胀在未来一段时间内(一年内)仍存压力,预计宏观调控政短期内仍难放松。
中国经济面临滞涨的危险
后市预测——投资和出口需求减弱,消费增长加快
一、经济增长速度放缓。投资和出口增速减慢
从目前欧债危机演变的情况和明年世界经济的不确定、不稳定因素看,2012年中国的投资和出口需求仍存在变数。
二、消费增长加快
预计2012年消费的增长有望比去年强劲。“十二五”规划提出就业优先战略,以及居民收入增长与经济增长同步、劳动报酬增长与劳动生产率提高同步的目标,我国城乡居民收入有望持续较快增加,必将有力促进消费的扩大。
三、经济增长的协调性和可持续性增强
对经济结构实行战略调整是我国经济转型的主攻方向,其中包括要使经济增长主要依靠投资和出口拉动转到依靠消费、投资和出口协调拉动上来,保增长将是2012年政策的主基调。
经济增长速度放慢,投资和出口增速减慢,消费增长加快,经济增长协调性与可持续性增强。
后市预测——CPI高位回落,但仍然会在3%的警戒线上运行,货币政策适度松动
“货币政策全面放松的可能性并不大”,货币放松主要体现在“微调”以及“定向宽松”方面。
财政政策无论是从减税方面,还是加大对基础设施等民生项目的投入方面,都要确保资金的充裕程度,要加大宽松力度。不过,这种调整不等于要改变宏观政策表述,2012年仍将坚持去年的调子,即积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但要在这个基调下微调和预调,力度有时候会比较大。
由于欧美经济危机的冲击继续发酵,二是提振内需与结构调整存在对冲关系。因此,推出适度的经济刺激政策的可能性较大。
居民消费价格指数走势(CPI)
后市预测——短期内政策难放松,但地方政府及银行在具体执行上将会有所放松。
国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整。
2012年,房地产调控基本以执行原有政策为主,不会有新的严厉政策出台。当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止,楼市逐渐回到理性,但离房价回到合理价格有时间差距,有待时间检验。
房地产调控政策短期内不会放松,至少在今年上半年之前,楼市将继续维持现有的局面。房地产政策可能呈现“先紧后松”的局面,下半年是否有所“松绑”尚存变数。
在2011年终之际,一些城市出台的“限购令”到期后中央明确指示限购延续。但不排除今年银行因业绩要求或地方政府因财政压力变相放松政策的可能。
2012年上半年,房地产调控基本以执行原有政策巩固为主,短期内不会有较大放松
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2007年
开发商付全款方可领土地使用证;提高贷款利率;多套房贷提高首付与利率;年内9次上调存款准备金率;
2008年
8月前,多次上调存款准备金率及贷款利率;9月后,连续第五次降低利率、四次降低存款准备金率;首次购买90平方米住房契税下调到1%;,首付20%;温家宝主持研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施
2009年
2010年
2011年
09年购买首套房可享受首付两成和房贷7折利率,二手房营业税减免期从5年缩为2年,土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎.
控制住房供应结构、稳定房价、抑制过热的投机与投资.
金融风暴遭遇政策紧缩,房地产行业告急,9月后政策逐步放宽。
保增长,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
市场快速升温,更加严厉的政策出台,遏制房价上涨势头
收紧
逐步放松
放松
收紧
收紧
政策未见