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第五章收益法
制作者:高成凤
房地产估价
收益法※
学习内容
主要内容
(一)概念:收益法是预测估价对象未来的正常净收益,然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
第五章
收益法
收益法
收益还原法
收益资本化法
投资法
收益现值法
地租资本化法
一、收益法的基本原理
(二)理论依据:预期原理
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
房地产价格=房地产的净收益/利息率
某一货币额*利息率=房地产的净收益
年房地产净收益不变
资本化率每年不变
获取收益的年限为无限年
获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下
假
设
一、收益法的基本原理
第五章
收益法
(二)理论依据:预期原理
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例



基
本
思
想
表
述
将现在视为估价时点,那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益,若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该房地产的价格。
一、收益法的基本原理
第五章
收益法
(三)收益法的适用的对象和条件
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
房地产未来的收益能较准确地量化
风险都能较准确地量化
适
用
对
象
适用有收益或有潜在收益的房地产
如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产
对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用
如:政府办公楼,学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。
条件
一、收益法的基本原理
第五章
收益法
(四)收益法的估价步骤
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
;
;
;
;

、收益乘数。

潜在毛收入、有效毛收入,运营费用、净收益均以年度计
一、收益法的基本原理
第五章
收益法
基本原理
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
式中: V —房地产在估价时点的收益价格
i —年份
Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末)
rj —房地产的第j期资本化率(折现率)
n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限
(一)最一般公式
二、收益法的计算公式
第五章
收益法
基本原理
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
V —房地产在估价时点的收益价格
A—房地产每年净收益(假设发生在年末)
r —房地产的资本化率(折现率)
(二)收益年限无限且其他因素不变的公式
[例5-1 ]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元,资本化率为10%,其经济耐用年限可视为无限年,试计算该房地产的收益价格。
二、收益法的计算公式
第五章
收益法
式中:
适用条件:(1)净收益每年不变为A;
(2)资本化率r每年不变且大于零;
(3)收益年限为无限年
基本原理
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
(三)收益年限有限且其他因素不变的公式
【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,土地出让年限为50年,现已使用了10年;该房地产正常情况下的年净收益为20万元,资本化率为10%,则该房地产的收益价格为多少?
二、收益法的计算公式
第五章
收益法
此公式的假设条件是:
(1)净收益每年不变为A;(2)资本化率r每年不变且大于零(当r=0时,V=A×n);
(3)收益年限为有限年n。