未来十年才是房地产黄金十年.doc

本文来自摩根大通董事总经理龚方雄6月29日在深圳2013城市规划高峰论坛上的演讲。  我前几天在北京的一个大会上谈到了“未来十年才是中国房地产黄金十年”,为什么提出这种观点呢?其实近几年一直有这种观点,很多人认为中国的地产黄金十年已经成为过去式了,未来随着国家对房地产业的调控以及国家政策的改变,房地产业不要说未来还有没有黄金十年,现在很多人都不认可房地产业会继续成为中国的支柱产业之一。这种观点我认为是非常错误的,为什么呢?为什么说未来十年是中国房地产的黄金十年呢?很简单,未来十年是中国城市化、城镇化进程的关键十年。  城镇化:三亿农民要进城  新领导层,总书记、总理都说了未来十年经济成长的主要动力之一就是继续城镇化。现在的规模跟过去十年不一样,讲到城镇化的成绩的时候,现在的统计数据说中国的城镇化率已经达到了52%,这52%城镇化率实际上还包括了在城镇里面没有固定居所、没有户口的农民工,也就是说把人的城镇化算进去,如果不算农民工、不算在城镇里面没有户口的居民的话,中国的城镇化率只有36%。  未来十年,尤其是头几年,首先是人的城镇化,即在城镇里面没有户口的这部分农民工要变成真正意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民?要给他们提供体面的住所,要给他们的孩子提供公平教育的机会以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇,这是新的领导层提出来的人的城镇化,这一部分当然会增加对住房、基础设施等等相关的需求。  52%里面其实只有36%是真正的城镇居民,还有一两亿不是真正意义上的城镇居民,但即使是按照52%的城镇化率来算,你要是跟发达国家相比,也就是实现我们所提出来的“中国梦”,美国、日本、欧洲的城镇化率80%-90%,我们现在是52%,城镇化率提高到80%-90%是什么意思呢?我们现在的城镇居民是7亿左右(把农民工也算上),将来中国的总人口会达到15亿,中国的城镇人口会是10亿-12亿之间,也就是未来5-10年,中国还要把4-5亿的农民变成城镇居民,也就是说中国还会诞生无数个千万级人口的城市。  如果有3亿农民要进城变成城镇居民的话,3亿人口就是美国现在的总人口数,如果一个一千万人口的城市,至少还得有三十个千万人口的城市诞生。具体量化到每年的增长,大家就可以算得很清楚,我们内部做过一个测算,未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满足未来中国雄伟的城镇化目标,每年新建城镇房屋的套数必须是在1200万-1300万套左右。每年新增1200万-1300万套左右的话,以保守估计来算,每一套70平米,算算每年中国在住房方面的投入会有多大?这就是我讲的未来黄金十年的概念。  新增房屋与旧城改造  每年新增1200万-1300万套是怎么算出来的呢?其实很简单,过去十年、二十年、三十年,中均城镇化率的提高,大概每年是一个百分点,现在是52%的城镇化率,明年提升到53%,过去十年稍快一点,%、%,但是我们假设未来城镇化率的增速放缓,每年只提高一个点,假设中国的人口不变,也就是说每年新增的城镇人口是1300万以上,假如说每个家庭是由2-3人组成的,那么很显然,中国每一年新增的城镇居民就有500万户左右,你得为这500万户提供新的住所,1200万-1300万套里面,有500万套是城市化所造成的。  此外还有棚户区改造、旧城改造,不要说二三线、三四线城市