未来十年房地产是盛世危途.docx

尊敬的各位来宾,大家好!
他们给我起的题目是“调整”,我改了一个中性的题目,叫“资金态势与房地产业发展”。发展从价格上来讲,可以是上升,可以是下降。
在中国分析房地产非常困难,主要的原因是你想看的数据基本上都是七零八落,都不行。现在的房地产是国之大事,不得不查,反正公开的数据,你最想看的都是七零八落的,即使拿到这些数据,彼此也是合不上的。
所以,我没有办法,只能在这种情况下进行一些数据的分析,大家来看一看。
现在大家最关心的问题,是楼市什么时候跌、会不会跌。我真的不知道具体什么时候跌,但是,我首次开始从趋势上看空房地产。
我的朋友问我什么时候该买房子,我说马上,现在,在过去都是这么说。他说已经涨了很多,还买?我说马上。我每一次都是这么回答。
但是从现在开始,我开始转而看空。
我并不是说房价马上就会跌。房地产是一个流动性很差的资产。如果房地产像股票一样涨到顶点的时候,你想卖,对不起,你卖不掉。所以,只有当楼市还剩最后一波上涨行情的时候,趁着机会赶紧跑。
我这次主要从三个方面分析,一个是国内资金面的因素。第二,国际资金面的因素。第三,附带的基本面。
基本面前面加了“附带的”,是因为基本面不能决定什么时候跌。就像股票,财务报表不好看,不是说它马上就能跌。有可能前面的因素变得最重要。
只要资金放水,什么东西都会往上涨,所以有水是东西往上漂的前提。在我们这几年房价快速的上涨当中,跟整体流动性宽裕有密不可分的联系。
2002年和2012年十年间,M2的余额变成多少?2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看当年新增社会融资。2012当年的社会融资已经是2002年的8倍左右。
现在一些人认为房价贵得并不离谱,也是有道理的。年度新增的融资已经涨到了10年前的8倍?房价也涨8倍,不很正常嘛。
未来呢?未来我们看到我们的政府对过去一年政策最重要的一个总结就是一句话:不放松,也不收紧。
李克强总理讲话:我们目前财政收入增长缓慢,中央财政持续负增长,在存量货币较大的情况下,广义货币供应量增长较高。如果要靠刺激政策,政府直接投资空间已不大。还必须依靠市场机制。
李克强总理表示,如果过多地依靠政府主导和政策拉动来刺激增长,不仅难以维系,甚至还会产生新的风险。这里“新的风险”主要指两点,一个是中国的货币总量相对于GDP是最高的。第二,中国政府的负债率,特别是地方政府的负债率太高。这两个风险,其实说的是一件事。
到底李克强总理的新政“不放松、收紧”,对我们的货币政策产生什么样的结果呢?
,低于我们最近13年来的平均水平。再看经济增长,%,%的增长在过去的13年中也是偏低的。唯一例外的是,市场利率是13年来的高点。
现在市场利率越来越高。这到底是因为过去的利率水平偏低?还是因为现在的利率水平偏高?
不管怎样,反正市场利率比过去10年都高。所以,现在的金融环境已经是跟过去完全不一样了,过去是不断的膨胀,现在至少不膨胀,随着经济规模的增长,很可能相对的资金松紧还是在勒紧的。
回到财政这个角度,如果实现货币不超发,财政必须做相应的配合。如果财政做相应的配合,这就一定会对房地产有影响。
我经常讲的是日本的经验。在我看来,财政始终是启动宽松政策和房价上涨的第一步,那第一脚油门,从来不是货币踩