【美悦湾】营销执行方案Codeofthisreport|*PARTⅠ:区域楼市市场概况随着核心区域价格攀升,刚需市场成主导,市场重心持续外移,增城、番禺、萝岗、花都成为主战场,而旧黄埔区区域的成交并不理想,旧黄埔区板块倍受冷落。萝岗市场概况广州一手住宅市场重心持续外移,增城、花都、番禺及萝岗仍是置业热点区域,供需两旺;供应方面:2014年1-8月,黄埔区是唯一没有新增供应量的区域,由于长期缺乏供应,区内居民对于住房的需求被迫向外扩展。成交方面:2014年1-8月,㎡,不到全市的总成交1%,只有附近的区域萝岗的成交的3%左右,区域整体居住认同感较低,。均价方面:2014年区域均价呈先升后降走势,拐点为6月,板块内楼盘也加入降价大潮,跌价近7%,但价格的回落并没有刺激成交有明面的增加。Codeofthisreport|*美悦湾一、市场分析新塘片区楼盘:碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、保利东江首府、锦绣天伦花园等价格:8000(毛坯)-12000元(精装修)/方区域优势:价格洼地、库存充足、未来地铁13、16号线通达、区域发展利好(广州副中心城区)萝岗片区楼盘:万科东荟城、万科金色梦想岭南雅筑、中海誉城等价格:12000-14000元(精装修)/方区域优势:大盘林立,库存充足配套发展迅速、交通便捷、未来地铁6号线延长线黄埔西片区楼盘:中鼎君和名城、东港花园东城华庭等价格:16000-18000元(精装修)/方区域优势:成熟配套、地铁通达、居住氛围较为浓郁随着城市的东移,前期热点的新塘和萝岗价格的不断攀升,价值洼地的黄埔西区有机会成为新的购房的热点;黄埔西区的原居民以及片区内的企业中高管,包括教师及公务员等,将成为区域的主要客户来源。核心优势——城市中心,资源汇集。综述:交通、教育、商业、娱乐,区域发展成熟,配套完善,悠久居住历史区域优势广深高速以南科珠路以东广深沿江高速以西珠江以北黄埔老区板块划分:广深高速以南,科珠路以东,广深沿江高速以西,大观中路以东,珠江以北交通网络发达水陆交通形成四通八达的交通网络地铁5号线延长线、13号线、21号线,覆盖全市路网景观资源丰富龙头山森林公园、黄埔古港、黄埔军校、牛山炮台公园等著名羊城景点保利150万m²综合体保利中誉广场保利蟹山路地王品牌发展商进驻大型品牌发展商进驻,树立区域标杆作,拉动区域内价值的升级,楼价将随之而上扬;区域楼市序号名称发展商建筑面积在售户型剩余供应量2014年1-9月成交情况成交套数成交面积成交均价1东城华庭广州恒翔房地产开发有限公司1000000㎡93-157㎡二至四房1737**********中鼎·君和名城广州兆霖房地产开发有限公司247037㎡75-120㎡二至三房约100尚没有签约数据,8月30日开盘去化约398套3水韵翔庭广州开发区工业发展集团有限公司90000㎡72-107㎡二至三房17262516812953黄埔老区板块由于是老城区,新项目稀少,目前在售项目以刚需产品为主,较天河区的价格洼地明显使得成交较好,而成交客户以旧黄埔本土居民及沿5号线生活的天河客户为主受到地缘情意结影响,该板块的客户层面较窄,主要周边居民为主力购买人群;鉴于与黄埔楼价的强大差异及地铁完善,部分天河客户在该片区置业自住。该板块地处广州中心六区,紧邻天河,整体生活配套完善,该板块项目以自住型小型居住社区为主,产品线相对丰富,以刚需两三房居多。来源:天河东企业、单位员工及黄埔原住居民,选择在自己工作及居住区域购买购房动因:租转买,楼梯楼换电梯楼、就近工作生活,子女读书、不想远离熟悉区域;黄埔西区——一个有待挖掘的价值洼地教育因素越来越成为都是年轻白领的购房主要因素,广州市中心城区含优质学位的楼盘最为热销。相对于其它新区,黄埔西区良好的教育资源将会使区域在竞争中脱颖而出相对于其它新兴区域近几年价格的暴涨,黄埔西区仍处于价值的洼地。市场总结生活配套完善,具备良好的教育资源价值洼地由于长期供应量少,区域内的购买力外流,而区域外的购买力则几乎完全无视区域的存在。成交稀少,缺乏存在感。较低的总价,良好的配套是刚需客的核心购买动力,低开高走更能增强购买者的信心。低开高走,增强信心,接力刚需客Codeofthisreport|*PARTⅡ:项目理解Codeofthisreport|*栋数单元户型朝向建筑面积(㎡)套内面积(㎡)
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