青山城别墅策划案.doc

莄 节 羀 螆 螇 蚁 蚀 袈别墅:在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。——引自(现代汉语词典)袅 肁 莁 罿 羃 螄 膁 蚆 莆 膄 袂 螈 蒄 蚃 莈 衿目录袇前言肂市场分析膈一、           大市场环境蚇二、           成都别墅及小型住宅市场特性羅三、           青城山区域市场特性蒂产品分析衿一、           本项目概况蚈二、           本项目关键制胜点肃三、           本项目优劣势分析羁投资回报分析蕿一、           建筑成本蝿二、           销售成本蒆三、           市场价格预测莀四、           投资回报计算荿策划销售薇一、           本项目策划重点薄二、           销售准备工作重点肄三、           推盘时机肀四、           造势运动薈 羇 蒃市场分析袀一、          大市场环境莅1、利多因素肅a、政府坚持以扩大内需牵动经济,采取各种措施鼓励消费者购房、购车,并且伴随基建的规模化发展,一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。袃b、,经济复苏可望于今年3月份开始,这有利于全球经济稳定,鼓舞消费信心。薁2、 利少因素蒇a、WTO的加入反而在近期造成消费真空,持币人群增多,购房、购车等观望心态严重,近期房市低迷直接体现出这一点。膃b、股市动荡,虽然有转好迹象,但股民信心不足,广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。莂 莁二、          成都别墅及小型住宅市场特性蒈1、 二环路以内小型住宅薆以浣花风景区为代表的市中心小型住宅,体现出黄金位置的全部优势,“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词,它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但除此之外,这类住宅的别墅特征非常牵强。螁2、 二环路与三环路之间的小型住宅肁锦绣花园、锦官新城、中华园等等,宣扬高贵的生活品质,利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合,满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于,它们依然不能宁静致远,过于喧嚣,并且容积率偏高。芅3、 成都近郊的小型住宅蚄从青城山、龙泉、文家场到华阳,小型住宅都拥有一定的市场,它们宣扬的最大卖点是环境,只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止,该类型住宅还被人定义为休闲产业,市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖,青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”,以成都本土休闲文化为基础,精心打造老四合院居家方式,获得了大众的青睐。即便如此,它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相去甚远,更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。膁 螂三、          青城山区域市场特性莇1、 客户群体肆a、企事业机关单位灰色收入人群袄b、中产阶级芈c、企业、公司等单位自用蒈d、文化、艺术、体育圈人士膅2、 产品特点芃a、别墅与联排、公寓相结合,套型从60m2—300m2丰富多彩肈b、主推环境优势芆c、强调休闲生活方式的重要性芃d、在宣传中把渡假与投资结合螃e、均居于青城山脚下,借势发挥有近山楼台之优势蝿3、青城白鹭洲,中国青城,高尔夫山庄比较芇占地蚅430亩膂单价(元/m2)蕿物管(元/m2)莈付款方式螄公寓薂60~106m2芀1600—1800膆1肆 羁七成20年羀联体别墅膇130~~400m2膄2700— 芁中国青城肇占地袄800余亩羂单价(元/m2)羁物管(元/m2)腿付款方式膆公寓莂30—70m2螂1960元/m2羆  膈七成20年肇联体别墅莃180—200m2芁未定螅独立别墅羄200—380m2虿未定莃 葿高尔夫山庄羈占地芆400余亩螃单价(元/m2)膀物管(元/m2)罿付款方式莄公寓节三期暂未定羀未定螆 螇2—3元/m2蚁 蚀8成30年袈独立别墅袅207—398m2肁70—200万/幢羃 螄注:装修为全清水膁 蚆项目分析莆一、          本项目概况膄位于距青城山山门约10分钟车程的青城外山(后山)上,住宅部份占地800亩,另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域,600亩一块,建造豪华型别墅,每2-3亩为一幢,,售价约80-90万每幢;另两块分别100亩左右,建造联排住宅和独立别墅,面积90-170m2,,售价15万—35万每套。袂小区自然条件得天独厚,不仅植物茂盛,而且依山傍水,拥有真正豪宅的基本特征,由于山地落差,建筑错落有致,更适合于享受田园自然美景,把别墅的特征发挥到极致。螈 蒄二、本项目关键