瑞金市楼盘调查报告.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse艿莇膄瑞金市2011年楼盘市场分析报告芇肅莁 莂蒆衿2011年上半年,我市房地产市场明显分为二个阶段:1-3月,延续了2010年冬季的“火爆”形势,房地产成交量、固定资产投资和施工面积大幅增长;4-6月由于受国家调控政策的影响,房地产成交量和新开工面积均有所下滑,但房地产市场总体仍处于健康平稳发展的态势。蒄蒃螇一、基本情况肁薆袆(一)开发投资情况袅膅蒄上半年,我市房地产开发投资持续增长,,。三年同期比较见下表:袀羀衿瑞金市2009-2011年1-6月开发投资表芆蚃膈年份袃羀芃施工面积(万㎡)蚇莅膃同比增长(%)蚂肀罿新开工面积(万㎡)肈袂薈同比增长(%)蒀膀羅竣工面积(万㎡)膄薄羁同比增长(%)腿芀聿累计投资(亿元)薅羂蚅同比增长(%)----- 肃薈蚄螆羂蚀(二)销售情况袁蚈螈今年1-6月份,我市销售商品房1354套,销售商品房总面积(含店铺、杂间、车库),,销售情况三年同期相比见下表:膇蚄蚈瑞金市2009-2011年1-6月销售表薀蚈莆年份莄商品房销售套数(套)肂同比增长(%)荿销售总面积(万㎡)螇同比增长(%)---2011年1-6月销售总额表年份销售总额(亿元)(三)商品房均价情况上半年,,由于自去年下半年以来房价有较大的提升,商品房均价同期比较增幅较大,三年同期比较见下表:瑞金市2009年-2011年1-6月商品房均价表年份商品房均价(元)同比增长(%)、房地产市场特点(一)交易额刷新纪录尽管今年上半年房地产成交量同期相比略有下降,但由于房价上涨幅度较大,房地产成交额已近8亿元,接近于2009全年交易额,,拉动经济增长作用明显,房地产业已成主导产业。(二)住房消费主流户型面积在110-130㎡之间的三室二厅我市住房供应结构基本合理,但从今年销售的情况统计看,今年住房消费主流户型是面积在110-130㎡之间的三室二厅,占销售总量的75%以上。住房需求反映了我市商品房消费特性,今年相当长的时期内,消费主流户型不变。(三)梯度供应结构已初步形成我市住房发展坚持“保障低端、重视中端、支持高端”的原则,低、中、高端产品科学供应能满足各阶层的住房需求,保障性住房(经济适用房、廉租房、棚户区改造、公租房、大学生公寓)全面启动并逐步上市供应,中低价位和户型在130㎡以内的商品房已成市场消费主流,高端产品如别墅和高层电梯房也受市场青睐和欢迎。(四)二手房交易市场活跃房地产开发市场和二手房交易市场是相辅相成的关系,房地产开发市场的发展会拉动二手房交易市场的发展,二手房交易市场的活跃会反过来刺激房地产开发市场的发展。2010年以来由于受房地产开发市场房价大幅上扬的刺激,二手房交易异常活跃,据统计,今年1-6月二手房交易653宗,同比增长30%以上。三、基本判断和预测(一)房价在平稳的基础上仍会上涨由于土地价格上扬,建材和人工工资的大幅上涨,开发成本直线上升,,涨幅控制在10%以下,要实现这个目标,需适量扩大土地供应量和控制土地价格的涨幅。(二)商品房成交量有所回落随着国家调控政策的逐步加强,尤其按揭首付比例的提高和利率的提高,对我市住房消费主体是农民进城的购买力影响甚巨,今年商品房成交量必将回落。预计今年的房地产市场总体更趋于理性和平稳。(三)商品房新开工面积放缓由于国家住房信贷紧缩,开发贷款和按揭贷款规模都大为缩量,开发商对市场的担忧和观望已经显现,从今年1-6月统计的数据来看,同比已出现负增长,预计今年商品房的新开工面积必将放缓。四、存在问题(一)㎡,而