昆明市居住区物业管理试行办法.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse昆明市居住区物业管理试行办法第一章总则   第一条为规范本市居住区物业的使用、维修和其他管理服务活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境,根据国家法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。   第二条本办法适用于我市城镇范围内居住区的物业管理。   第三条本办法所称居住区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。   本办法所称业主,是指物业的所有权人。   本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。   本办法所称物业管理企业,是指接受业主或管委会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。   第四条物业管理实行居住区管委会管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。   第五条昆明市建设委员会是我市居住物业管理的行政主管部门(以下简称物业主管部门),各县(市)区建设行政主管部门是本辖区内居住物业管理的行政管理部门(以下简称物业管理部门)。   物业主管部门的主要工作职责:   (一)贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章,并结合实际,制定相应的实施办法和措施;   (二)负责物业管理企业的行业管理和资质审核;   (三)负责组织有关部门对新建居住区进行竣工综合验收和移交;   (四)负责城市规划区内物业维修专项资金的管理;   (五)组织全市居住区物业管理的评比工作;   (六)监督、指导县(市)区的物业管理工作。   物业管理部门的主要工作职责:   (一)宣传、贯彻、落实国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章及物业主管部门的有关规定;   (二)负责本辖区内居住区管委会的组建审批工作和物业管理企业的资质初审工作;   (三)负责县(市)辖区内居住物业管理专项资金的管理使用,并接受物业主管部门和财政、审计、物价等部门的监督;   (四)监督、指导本辖区内居住物业管理企业的招投标工作;   (五)协调本辖区内有关行政管理部门与居住区管委会、物业管理企业的工作关系;   (六)组织开展本辖区内居住物业管理的评比工作;   (七)受理业主对物业管理工作的投诉。   第二章业主代表大会   第六条业主代表大会是代表居住区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式,由本居住区的全体业主通过民主选举或协商产生。   第七条居住区入住率达50%以上时,由当地物业管理部门会同开发建设单位召开第一次业主代表大会。   第八条业主代表大会行使下列职权:   (一)审议、通过管委会的章程;   (二)选举、罢免管委会组成人员;   (三)监督、检查管委会的工作;   (四)改变或撤销管委会不适当的决定;   (五)审议管委会的经费收支情况;   (六)听取、审议管委会的工作报告;   (七)根据居住区实际,对业主公约进行补充。   业主代表大会行使本条(一)、(二)、(四)、(五)、(七)项职权作出的决定,应当由管委会报当地物业管理部门备案。   第九条业主公约的文本由物业主管部门统一制订。业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人均具有约束力。   业主公约、业主代表大会、管委会作出的决定、章程不得与国家法律、法规、规章相抵触。   第三章管委会   第十条居住区管委会是由业主代表选举,体现全体业主意志的具有法人资格的社团组织。   管委会组成人员中,业主代表不得少于60%。管委会对业主代表大会负责并报告工作。   第十一条管委会组建时,应向当地物业管理部门申报,经批准后持有关文件向民政部门申请,取得社团法人资格后,方能开展工作。   第十二条管委会行使下列职权:   (一)召集和主持业主代表大会;   (二)接受居住区物业的移交;   (三)拟订公用设施维修养护和房屋修缮项目的年度计划;   (四)通过招标、委托等形式委托物业管理企业对居住区进行管理,并签订管理合同;   (五)审议物业管理企业制定的物业管理服务年度计划;   (六)监督检查物业管理企业对居住区的物业管理工作。   第十三条管委会办公经费及人员工资在物业管理企业收取的居住区综合管理费及商业用房的收入中列支,由物业管理部门按年度核定。   第十四条管委会制定的章程,应当经业主代表大会通过后方能生效,并报物业管理部门和物业主管部门备案。   第四章物业管理   第十五条物业管理企业实行资质认证制度和物业管理收费许可证制度以及管理人员持证上岗制度。   物业管理企业应当向当地物业管理部门提出申请,经物业主管部门审核,领取省建设行政主管部门统一核发的《物业管理资格证书》后,方可从事物业管理服务。取得《物业管理资格证书》的物业管理企业,应当按规定向市物价主管部门申请办理《物业管理收