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《苏州市物业服务收费管理实施细则》解读
发布时间: 2014-05-30 来源: 中国苏州网责编
物业服务牵涉千家万户、事关有序发展、影响和谐稳定,越来越成为百姓关注的热点、社会管理的重点。为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,在广泛征求意见的基础上,市物价局、市住建局制定公布了《苏州市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》),7月1日起正式施行。
一、《细则》出台背景
苏州市住宅物业管理起步于上世纪90年代,经过二十多年的发展,目前全市共有物业服务企业1296家,,在管项目4505个,,其中住宅项目2048个,,住宅物业管理覆盖面约为80%。物业服务的区域从传统的住宅小区拓展到办公、工厂、医院、学校、园林、商场、河道、道路及轨道交通等多种业态。物业服务行业的发展,提高了城市管理水平,改善了人居和工作环境,对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了积极贡献。
伴随着物业服务行业的快速发展,各种矛盾也不断出现,收费问题常常成为矛盾的焦点,突出表现在以下几个方面:
一是缺乏有效的价格形成机制。目前苏州市区住宅小区物业公共服务费,前期实行招投标,业主大会成立后由双方协商确定。由于缺乏具有公信力的收费衡量标准,业主与物业企业之间很难就价格调整达成共识。但作为劳动密集型产业,物业服务社会平均成本每年都在上涨,物业企业为了控制成本,只好减少人员配备、降低服务标准;服务质量降低了,业主不满意,更多的业主不交费,而物业企业再减人降成本,由此进入恶性循环,既损害了物业企业的利益,也最终损害了广大业主的利益。
二是物业服务及收费透明度不高。物业服务作为物业管理区域内一种公共性的服务,信息公开透明有利于服务双方增强相互信任,促进双方义务的履行。从现实情况看,服务标准不明晰、经费收支不透明的问题带有一定的普遍性。比如,由于服务内容、服务标准没有及时公开,一些业主常常把建设单位遗留的房屋质量等问题误认为物业服务问题,从而引发了诸多矛盾。
三是物业服务不够规范、物业费用收缴困难。作为物业服务权利和义务的主体,物业企业应当按照约定提供服务,业主应当按照约定缴纳费用。但现实中有的物业企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务,有的业主不交或借故不交物业费等问题还比较多。
四是住宅小区停车管理问题比较突出。近年来,随着汽车逐渐进入普通消费者家庭,住宅小区停车管理中出现的矛盾和问题较多,反映在价格方面主要是两个问题:一是地面与地下停车收费比价关系不够合理。按照现行规定,住宅小区地面车位收费每月不超过120元,地下车位收费每月不超过400元,地下远高于地面,一定程度上造成部分车主不愿把车辆停到地下去,出现了地面停车拥挤而地下车位闲置的现象。二是临时停车收费问题。由于缺乏明确的临时停车收费政策和收费标准,造成一些车主不愿购买或租用车位,而是免费挤占小区道路等公共资源,乱停乱放问题比较突出。
此外,在空置优惠、装修押金等方面也存在一些亟待解决的现实问题。为了促进上述问题的有效解决,同时也是为了更好地贯彻落实《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》的新要求,制定《细则》是非常必要和迫