前期介入的主要工作内容.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse螃佛山宏鼎物业管理有限公司蚄前期介入的主要工作内容蒁物业管理的早期介入,是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员,参与该物业的项目可行性研究,小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并制定出物业管理方案,以便为以后物业管理工作打下良好的基础。蝿早期介入的意义与作用袃1、有利于后期工作的顺利运行袀早期介入可以全面了解所管物业,对土建结构、管线走向、设备安装等情况可以了如指掌。例如管线节点的位置往往会与设计图纸所标位置有差异,若布置管线时没有及时记录下来,在后期管理中可能会出现脱节的现象。相对来说,土建结构部分以后看得见、摸得着,而对设备安装、管线布置以后不暴露在外面,应充分掌握,以便后期管理。衿2、优化设计、减少返工,防止后遗症。蒇3、保证楼宇的安全启用、正常运行。羃前期介入的不同阶段与内容芁1、图纸会审蚁A、熟悉总平面图、总说明,了解本小区工程的布局、规划是否有利于今后业主入住后与物业管理的各种使用功能与需要。芆⑴小区门卫室的定位是否合理,观察小区内外视角良好,门卫室应预备电话线路、洗手间,智能化小区应预留访客对讲系统管理机线路,门口道闸应预留强电线路,。莇⑵小区主干道、次干道的宽度、走向、交汇以及可能对业主生活/安全行车的影响。。蚂⑶中心花园面积较大、地势较高的,是否在边沿道路留有出水孔,流出泥水应不影响日后保洁。聿⑷小区是否设置充足的机动车泊车位及非机动车库(平均每2户有一个泊车位)。别墅小区封闭式车库应考虑车库长、宽、高,且车辆停入车库后,车门开启及业主上下车方便,上下升降式车位应考虑车位宽度、长度、高度。地面泊车位里侧应设挡车栏杆。艿⑸会所、商业用房的位置是否便于经营与管理,会所的项目设置是否对小区管理产生不良影响。莆⑹物业管理用房、居委用房、业委会用房是否确定,同时以上用房三表计量各自分开,物业管理用房水、电应单独列表。同时,还应设置物业管理保洁、保安、维修用房。肃⑺绿化用水应平均分布,保洁用水应每隔一定区域在道路边沿的隐蔽处设置取水口。垃圾库房内应设置取水口及下水道,便于日后管理处清洁工对垃圾库房的清洗。如有洗车场,设置取水口及电源。螁⑻燃气站、供电箱位置与环境。肈⑼弱电、强电用房位置与环境。蒆⑽泵房位置如在地下层,应考虑隔噪音、共振对一楼业主的影响。蒄⑾污水站、垃圾房设置是否影响周边环境与小区业主生活。艿注:强弱电箱边位置、燃气站、泵房、污水处理站、垃圾房位置应与小区环境相协调,并与售楼处联系业主协议中是否涉及这些内容,如涉及这些内容应与售楼处一起向开发商提出合理化建议。袇⑿小区及单元用电线路及供电量是否充裕。薆⒀小区围墙灯光系统及庭院灯宜设置双线路,室外灯光及公共区域灯应设置为节能灯,走道灯开关应设置延时开关,为便于今后物业节约管理成本。薁⒁要求开发商提供《建筑工程项目表》、工程进度表,便于今后预测物管费与合理配置工作人员。羁B、根据建筑图查阅室内布局是否合理、安全和舒适。薆⑴主卧、次卧室内的空调机、插座、外墙预留洞位置。蚆⑵客厅、餐厅、书房内的空调机、插座、外墙预留洞位置。羂⑶厨房间脱排油烟机烟道、热水器位置、外墙预留洞位置。葿⑷主卫、次卫的接地等电位、排废气预留洞。虿注:空调预留洞应离侧墙5CM,,所有室内带金属安装的电器、铝合金门窗必须与主、次卫生间接地等电位连接,暗卫生间应设排气管道。螆⑸复合层室内楼梯没达到安全标高()应建议改用木梯。莃⑹所有室内的排气管、烟道管伸出层面时的位置高度(特别跃层露台上的排气、排烟管)。膀⑺外立面的空调砼板的位置、尺寸是否合理。莇⑻外立面雨水管、空调滴水管位置是否合理。袆⑼顶层(跃层露台)防盗栅栏是否设置,联体别墅露台/平台相连应设置一定高度的隔离措施。螃⑽单元可视话机、紧急报警按钮、弱电线路设置是否合理。薈注:灯具、开关距门框距离应符合规定,,开关不得装与门后。,且应安装在较隐蔽的位置,,外墙预留孔洞位置标高必须统一,厨房烟道口应安装止逆阀,并防止燃气立管挡住烟道口。B6-9排水管道的透气管直接接出屋面时,包括烟道管道四周应进行密封处理,确保平顶不得有渗漏现象。膆C、根据建筑图会审给水、燃气、排水、强、弱电管线的走向是否符合设计规范。羆⑴强、弱电室内电线盒的位置高度。袀⑵可视话机/对