案例式土地增值税清算案例分析.ppt

案例式---土地增值税清算案例分析二、相关资料资料一、永安房地产开发有限公司基本情况:永安公司座落于市桥西区钢铁路67号,成立时间为2007年11月,纳税人税务登记号为13050000045278,法定代表人为高永安,财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级,注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行,帐号22200032645。永安公司自2011年-2013年只开发了“永辉花园小区”项目,无其他开发项目。2019/6/112(一)征地情况2011年1月10日,永安公司与市桥西区国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》(合同编号:天政地国(出)字【2011】第2号),以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米,用途为住宅用地和商业用地,出让年限为商业用地40年,住宅用地70年,土地使用权出让金每平方米1500元,总额为75000000元,并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。2011年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议,并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目,桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。2019/6/113(二)项目立项、规划情况根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委(天发改复【2011】3号)《关于基本建设项目的批复》,该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目,全部为商品房开发。分二期开发(永辉花园一期、永辉花园二期)。项目占地面积50000平米。??122019/6/114一期:开发四栋普通标准多层住宅楼(结构、规模相同)。开发三栋非普通标准多层住宅楼(结构、规模相同)。根据政府规划要求,在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。。二期:开发两栋高层住宅楼(结构、规模相同),各24层。开发一栋商住综合楼,共26层,其中1-2层为商场,3-26层为住宅。建造会所一栋(永辉花园小区公共配套设施),。2019/6/115许可证取得情况如下:1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地(2011)1号“建设用地规划许可证”。2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规(2011)11号“建设工程规划许可证”。(一期)3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。(一期)4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规(2011)28号)“建设工程规划许可证”(二期)5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。(二期)??112019/6/116房屋类别占地面积(平方米)建筑面积(平方米)一期四栋普通标准住宅1000020000一期三栋非普通住宅1000016000整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下2000一期小计2000038000二期两栋高层住宅1600032000商住综合楼3-26层住宅1300017000商住综合楼1-2层商场5000小区会所在二期建造10002000二期小计3000056000一二期总合计50000940002019/6/117“永辉花园”小区的计算单位一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题:1、会所用途变化?2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3、存在问题:不区分清算单位。一般规律:清算单位越细化,土地增值税税金越高。问题:纳税人为什么不区分清算单位???352019/6/118(三)开发情况:1、“永辉花园小区”一期工程建设情况:一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司,合同金额15600000元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为16000000元,单位成本800元/平方米。一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司,合同金额21700000元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为21600000元,单位成本1200元/平方米。一期工程于2011年3月20日开始动工,2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2019/6/1192、“永辉花园小区”二期工程建设情况:二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司,合同总金额41000000元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司,合同金额27500000元,工程所需钢材全部由永安公司提供,其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完