20140828滨江新城e-1-6#地块项目分析.ppt

2014年08月25日
滨江新城E-1-6#地块项目分析
深圳市路尚地产
项目运营部
E-1-6#地块基本信息
项目位置
滨江金融商务区
长沙市岳麓区
地段
长沙市湘江新区滨江新城银盆岭大桥以南,奥克斯广场旁
占地面积
净地面积
9413m2
计容积率面积(37652m2)
总可售建面
37652m2
代征地面积
0m2
商住比例
——
小计
9413m2
住宅
0m2

规划用途
商业
商业
37652m2
净地容积率

不可售配套
0m2
地价
总价/底价

计容可售楼面地价
4400元/m2
地价贴现比
土地一级运营
湘江新区土地储备交易中心
预计成交时间
2014年10月
获取方式
公开招拍挂
是否合作开发
否
备注
1)项目背景及合作方简介
2)规划限制(限高50米)
3)时间限制
4)该宗地横穿南北有两根1万伏电力杆线,由长沙市滨江新城建设开发有限公司负责迁移并与2014年11月完成。
土地分析
土地价值
市场支撑
项目建议
2、全周期目标成本
3、全周期财务运营指标
4、项目运营重大风险提示
目录
土地价值—城市区位图
长沙——湖南省省会,长江中游城市群中心城市之一,也是长株潭城市群中的核心,2013年长沙市综合竞争力位居全国第十,中部第一,城市竞争力提升速度位居全球第四!城市发展预期向好。
人口:户籍人口704万,市区362万;
区划:辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区六区,长沙县、宁乡两县和浏阳一市;
经济:2013年GDP7250亿元,年增长率12%,预计2014年将达到8400亿元.
土地价值—城市发展图
大
河
西
先
导
区
向西发展
向南发展
长株潭经济一体化
长沙核心-五一商圈
长沙目前经济向两级发展,南极是长株潭经济圈,西极是湘江新区。河西紧邻城市中心,发展路径短,环境、资源、政策较好,吸引了大批的企业和高素质人才入驻,西极的发展速度和周期明显优于南极。
土地价值—板块区位图
地块位于长沙湘江新区滨江板块,属于长沙向西发展经济增长极的核心金融商务区,处于二桥与一桥之间(接近内环线),距离湘江仅800米,交通便捷,资源丰富,配套完善,是长沙未来发展的最大热点板块。
黄花机场
高铁南站
火车站
汽车西站
市政府
省政府
绕
城
高
速
二环线
岳麓大道
长沙大道
长常高速
枫林三路
三环线
五一商圈
宁乡
益阳
常德
滨江新城
谷山滨水区
溁湾镇商圈
二桥
一桥
黄花国际机场 26公里
高铁站
火车站
汽车西站
五一广场
溁湾镇
市委市政府
平和堂、华润万家 100米
土地价值—板块规划图
滨江新城板块按照功能的不同分区打造,高端生活区围绕滨水区历史建筑、湘江景观、城市轨道和配套展开利用,将成为一个以优质配套、品质生活为导向的区域;中央商务区以金融商务办公为主导,集工作、休闲、居住功能于一体。
项目基础经济指标
综合容积率:
净开发容积率:4
净开发用地面积:约3400亩
总建面积:900万㎡
湘江
裕湘纱厂
银盆岭大桥
滨江新城规划图
银盆岭大桥
三汊矶大桥
生态中心区
中央商务区
高端生活区
土地价值—项目区域属性及资源
湘
江
E-1-6#地块位于滨江新城南侧,离湘江直线距离800米,紧邻成熟商业项目奥克斯,零距离享受平和堂、华润万家、保利48万方商业配套,交通便捷,资源丰富,商务氛围日渐成熟,非常适合开发精品商业项目(都市白领乐活区)。
平和堂
华润万家
保利商务中心
希尔顿大厦
沃尔玛
渔人码头
滨江实验小学
二十中
裕湘纱厂
施家港水上公园
王陵公园
西湖公园
滨
江
风
光
带
地铁4号线
环城轻轨
土地价值—项目四至及现状
地块现状3
地块现状4
E-1-6#地块东连滨江实验小学,北对奥克斯广场,西临银盆南路,土地为净地无拆迁,暂时用施工围挡与外界封闭,仅需迁移两根高压电线,但地块资源稀缺,开发溢价高。
E
滨江实验小学
W
银盆南路
银双路
湘岳北路
岳麓大道
奥克斯广场
(平和堂、华润万家)
银盆南路
N
奥克斯广场
银盆路公交站,地铁站
90年代居民楼
S
地块现状1
地块现状2
土地价值—地块SWOT分析
E-1-6#地块紧邻商业区,与滨江商务区产品竞争压力大,但可通过丰富创新产品