石家庄旧城改造项目策划报告.ppt

石家庄城市综合体项目策划报告
一、项目条件分析
二、项目定位
三、住宅价值挖掘
四、商业律动
五、营销初探
目录
Part I
项目条件分析
项目背景及开发商诉求分析
基地条件
政策条件
市场条件
该地块为塔冢村,距石家庄中山路4公里,,属于城市副中心区。
槐安路
体育大街
富强大街
青园街
东岗路
裕祥街
南焦客运站
大学城
世纪公园
塔南路
南二环
富强公园
火车站
本案
西临:青园街
北临:水云间、富强小区、富强公园
南临:本项目回迁居住区
东临:民心河及百米城市绿带
区域印象
PART I 地块条件
道路交通:紧邻体育大街、南二环,并且与槐安路近在咫尺,向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉,可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。
轨道交通:规划中的4、5号线在项目附近设有车站,增加生活便利性的同时提升本案附加值。
水上交通:三环水系工程的建设使民心河水系得以改善,即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。
路网完善,交通便利性佳;
立体交通网的建立对本案中远期利好,利于商业客流导入。
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本案
交通条件
PART I 地块条件
商业:周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内,连同本案即将建成的商业配套,为业主提供了便利的购物环境。
教育:附近为43中、8中、师大附中附小等,连同规划中的大学城,名校环绕,不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性,更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。
医疗:石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围,为业主提供了便利的医疗服务设施。
其它:规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。
区域内各项配套资源的优势,对项目形成强有力的中远期支撑。
配套条件
PART I 地块条件
公园、绿带、水系环绕,景观资源丰富,环境价值优越
项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河,连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。
富强公园:
绿带:
民心河: 东侧、北侧环抱本案
世纪公园、龙卡公园等散布周围
景观条件
PART I 地块条件
项目地块条件分析
项目回迁量大,地块内部价值不平衡,难以整体实现高端价值;
项目周边环境配套齐全,东侧北侧景观资源丰富,具备打造高端产品的素质。
宏观政策分析
保障房政策
6月9日—市政府
《石家庄市廉租住房保障和管理办法》
监管政策
6月27日房产开发企业与相关商业银行开设商品房预售资金监管账户,双方共同签订预售资金监管协议。
首付3成,二套房首付5成,
三套停贷、限购政策现端倪
限制违法违规企业购地
监管政策
6月1日
《石家庄市城市规划违法建设案件处理办法》
房价上涨过快城市,限定居民家庭购房套数;
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
契税优惠仅适用于家庭首套普房,取消个税优惠。
税收政策
石家庄市个人购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买住房超购5年(含5年)的,对外出售免征营业税。
家庭购二套房首付60%,
11年保障房建设1000万套
增加公共租赁住房供应
户籍限购两套,非户籍最多1套
个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税
新国十条
国五条
新国八条
房地产政策回顾


“一房一价”落实情况
利率双率上调
一季度公布住房价格控制目标
贯彻执行“一房一价”政策
先后18个城市实行楼市限购政策
国家政策持续调控,楼市发展愈加规范
石家庄
国家政策
Part 政策条件