2012资产评估师资产评估讲义.doc

第二章资产评估的基本方法考情分析本章以考选择题为主,分值一般在6分左右。在考试中应重点关注资产评估各种方法的公式的理解和运用。主要考点(难点或重点): 市场法:可比性的理解、类比调整法的运用等; 收益法:折现方法的理解和运用,记住基本公式和年金的折现公式; 成本法:各个参数的计算方法和成本法的基本原理; 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型:市场法、成本法和收益法。第一节市场法首先我们先学习市场法的含义、使用前提和运用程序,然后将介绍市场法中的几种具体评估方法。一、市场法含义 : 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 :替代原则根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。如果一项资产是不可替代的,是否可以使用市场法进行评估呢?比如:名画。 、最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件: ;公开市场是一个充分的市场,有自愿的买者和卖者,之间进行平等交易,排除了个别交易的偶然性,市场成交价格基本可以反映市场行情。评估结果贴近市场,更容易被接受。 。资产及其交易的可比性,具体体现在以下几个方面: (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同; (2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等; (3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长,同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序及有关指标(一)通过市场法进行评估大体要经历以下程序: :参照物与被估资产要有可比性(相同的或类似的); 同时注意:参照物应该选择3个以上。【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是( )。 【答案】C 【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现,还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响,为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响,运用市场法时应尽可能选择多个参照物。比如:土地挂牌出让的附属条件,不能在价格中体现出来,选择参照物要注意可比性。 ,在参照物与评估对象之间进行比较。 、量化差异 ,运用市场法评估的初步结果在三个以上,根据资产评估的一般惯例的要求,正式的结果只能够有一个,如何确定哪一个结果最合理呢? (1)评估人员对若干初评结果进行综合分析,以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值; (2)如果参照物与评估对象的可比性都很好,评估过程没有明显的疏漏和疏忽,可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。(二)运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有: ,是影响资产价值的重要因素之一。 、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 。一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求,价格偏低。 、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类:直接比较法和间接比较法(一)直接比较法 : 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 : 该方法直观简洁,便于操作。 : 对可比性要求比较高,参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度,或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 : (1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值=参照物合理成交价格(2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式①评估对象价值=参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值②③评估对象价值=参照物成交价格×修正系数原理本思路事实上认为,参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且成正比关系。比如:两个具有可比性的房产,价格等条件相同而只有面积不同。(3)参照物