协议意见书.docx

协议意见书篇一:合同意见书租赁合同审查法律意见书连民初××字致:×××× 合同名称:租赁合同合同编号:×× 送审人:×× 送审时间:××年××月××日一、合同基本情况: 合同的基本条款有所约定,如:1、当事人的姓名2、标的3、租赁期限、租金及物业管理费及取暖费4、租金5、双方义务6、违约责任 7、合同生效条款8、争议解决方式二、合同存在的主要问题: 1、合同应具备的条款没有约定 2、有些条款约定明确 3、有些条款不符合法律规定三、主要的法律依据: 本所出具法律意见书的主要依据是《中华人民共和国合同法》及贵公司提供的材料,具体法律依据为: (一)《中华人民共和国合同法》(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》(三)《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(四)《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(五)《商品房屋租赁管理办法》四、审查修改意见及理由: 1、合同的首部:“出租房:承租方:”。应当详细填写当事人双方的情况,比如:住址等。还有就是合同应当有合同编号。理由:依据《商品房屋租赁管理办法》第7条的规定:房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同一般应当具备以下内容:房屋租赁当事人姓名(名称)和住所。 2、合同标的:房屋没有标明产权权属。理由:承租人应当要求出租人明示房屋产权权属,应当了解房屋的所有权属于谁,这样防止以后发生纠纷损害到自己的利益。 3、合同第一条中房屋没有标明房屋装修及设施状况,在合同中,仅说明了该建筑总面积为合计平方米,并未说明租赁的实际使用面积。理由:依据《商品房屋租赁管理办法》第7条的规定:租赁合同一般应当具备以下条款:(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;《中华人民共和国合同法》第213条:租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 4、合同第二条未规定水电费由谁承担。理由:第二条中对于取暖费,物业费都作出了明确的规定,但是对于水电费没有规定,这里应当明确水电费归属。《商品房屋租赁管理办法》第7条第8款的有关规定。 5、合同第四条第一款第三项中对于“甲方负责物业费及采暖费,其他任何费用均不承担。”这项不合理,甲方还应该承担房屋的维修费用。理由:依据《中华人民共和国合同法》第220条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”及第221条“出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人承担”。对于甲公司在合同中第四条第一款第三项所规定的“甲方负责物业费及采暖费,其他任何费用均不承担”的免责事由与法律规定不符,所以应当认为该内容无效; 6、合同第四条第二款中应当标明乙方的一项重要义务,就是应当按期缴纳租金。理由:根据《合同法》第226、227条的规定:承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 7、合同第五条中对于乙方可以终止的合同没有做出规定,存在显失公平,对甲方违约的规定过于简单,不够全面,没有注意出租人迟延交付租赁标的,交付的租赁标的有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任。理由: 依据《商品房屋租赁管理办法》第3条的规定:房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。这里对于甲乙的权利义务明显规定不公平,存在显失公平。 8、合同中缺少关于所租房屋必要消防设施保障方面的事宜。理由:依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及租赁房屋消防设施的相关法律规定,我所认为该合同中缺少关于所租房屋必要消防设施保障方面的事宜。以免日后该未经消防验收的租赁房屋发生纠纷。 9、合同中缺少必要的免责条款。理由:我认为可加入“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任;因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋,使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任;因上述原因而终止合同的,租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补等或者顺延租期”的免责事由。 10、我所建议该租赁合同应当登记备案。理由:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。五、声明与保留本《合同审查意见书》根据送审人提供的材料从专业角度发表我们的看法和意见,在不能排除有关材料的局限性的情况下,我们的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此,特别指出:以上意见,仅供参考,委托人对本《合同审查意见书》的结论有独立判断之权利。××律师事务所×× 20XX年11月1日篇二:意见书与协议关于纯水油污的处理意见公司领导: 受郭部长的委托