日本住房制度.docx

日本住房制度篇一:有益经验谈有益经验谈文林峰:中国建设报经过几十年的不断实践和发展完善,日本逐步形成了符合人多地少基本国情,重视中低收入家庭的住房改善和保障,稳步提高居民居住水平和品质的住房制度和相对完善的住房发展规划。日本政府高度重视制定住房发展规划。在日本的每五年住房发展规划中,注重因地制宜,引导目标区分为都市型标准和一般型标准(都市型指大城市中心区及周边地区住宅和公寓住宅,一般型指大城市郊区及中小城镇的独立住宅)。同时,按不同收入阶层分别确定对应的发展目标,分为基本保障性目标和引导性标准,基本保障性目标指同地区最低住房保障目标,引导性目标指政府提倡和预期计划期将达到的目标。如第六个、第七个五年规划和新的《住生活基本法》中,4人户基本保障型住房使用面积标准都是50平方米。《住生活基本法》确定的都市居住型和一般型目标分别为95和125平方米,并根据每年规划的建设量确定每五年能达到基本保障型和引导型标准的比例。需要明确的是,在日本住房发展目标或年鉴、数据资料中提到的面积数据全部是使用面积,相当于建筑面积的80%。三大住房保障制度均以国家财政支持为主。上个世纪50年代到80年代,日本处于住房短缺时代。以政府为背景的住房公团、公营住宅和金融公库在对中低收入家庭的住房保障中发挥了重要作用,在政府提供的保障性住房中,主要以租赁形式解决低收入家庭的住房困难。并都是以国家财政出资为主,地方政府职责主要是出地(土地优先供应)和组织建设和管理。对于公营住宅,制定有严格的准入退出限制,并按着家庭不同收入标准详细规定了相应的租金标准,原则上都是租金不超过家庭收入的30%。对于收入达到平均水平以上的家庭,则应退出公营住宅,或者相应提高租金标准,最高可增加到原来租金的两倍水平。需要说明的是,在日本,衡量住房支付能力时,要先从收入中扣除相关的抚养人口支出,包括共同生活者、儿童、配偶、老年人、残障人员等,再核定收入水平。住房转让和持有环节税种少,税率低,负担轻。为推动住房建设、改善居民的住房水平,日本政府还制定有相当完善的税收调节政策和财政支持政策,如所得税、财产税减免抵扣、财政补贴等。这些政策经过几十年的发展,不断成熟完善。其总的原则是少税种、低税率的政策。目前,日本住房转让时买方应纳税为固定资产取得税,税率为3%。出卖方纳税税种为利润所得税,税率在扣除项目后按20-30%缴纳。在住房持有环节征税主要是不动产税,税基按评估值的80%计征,税率为1%。大都市面积较小的高层出租公寓成为发展趋势。随着大都市房价的快速上涨,传统的独栋、连排住宅因占地较多、价格昂贵,超过了大多数居民家庭的购房支付能力,在建设总量中所占比例逐步减少。近十几年来,大都市的高层公寓发展迅速,特别是政府兴建的保障性租赁住房,因面积较小,不论是房价还是租金都相对较低,主要面向单身者,包括未婚青年、离婚、丧偶等,受到市场欢迎。日本目前全国自有住房比例为60%,租赁住宅比例接近40%。而东京与全国其他地区相比形成相反态势,租赁占到57%以上,自有产权占40%左右。东京的居民以居住在公寓为主,占67%。这一比例远高于全衡,不论是住宅总量还是人均水平,面积较小的租赁住房已成为东京住房市场的主流。高速高效的轨道交通是拓展住宅空间分布的重要基础。日本大都市住房在城市范围内的空间分布特点。在东京圈内住宅用地供应总数中,离东京城市中心区50公里以上的用地比例,从1985年%猛增到1990年的%,而在年出售住宅总数中,距离城市中心20公里以上的住宅比例也表现出明显的增长趋势,可以说,住宅分布的变化在1980年前后表现得尤为显著,并且已经形成了十分明显的居住郊区化和远距离化的特征。轨道交通的高效高速运行是拓展住宅空间的基础。住宅的空间布局变化是与高速高效的轨道交通发展密切相结合的。住宅郊区化的发展前提是轨道交通的先行发展。东京圈的发展得益于四通八达、方便快捷的交通网络,特别是轨道交通在连结城市流动上发挥了重要作用(东京的轨道交通网络承担总交通客运量的%),仅在新宿,每天就有高达300万人在此换乘。目前,东京有67%的人口依靠公共交通出行。东京的发展经验说明,城市交通基础设施建设是构筑城市骨架的重要内容,城市干线道路、高速公路和轨道交通网络等交通基础设的建设,对于促进各项城市功能的综合发展和城市结构的合理布局,特别是对于促进住宅郊区化起到了十分重要的先导作用。另外,在日本的住房制度中,还具有可借鉴的内容包括: 地方政府特别重视住宅的维修养护和管理,投入资金较大。在每个住房发展规划中,都明确旧区再更新以及旧房的维修养护数量和保障措施,并明确规定拆除旧建筑的数量目标。同时,通过优惠政策鼓励私营企业投资旧区或旧住宅更新改造。我国在拆迁改造方面还缺乏长远规划,特别是政府主导性不够,缺乏